[摘要] 随着旅游大众化时代的到来，给滨海旅游地产带来了新机遇。6月12日，由搜房网策划并主办了的“深圳再向东 发现巽寮国际湾区——大深圳滨海旅游度假地产发展研讨会”。
【编者按】：随着旅游大众化时代的到来，给滨海旅游地产带来了新机遇。6月12日，由搜房网策划并主办了的“深圳再向东 发现巽寮国际湾区——大深圳滨海旅游度假地产发展研讨会”上，与会及开发商一致认为，位于深圳东、被誉为为中国“美第九大海岸”的“巽寮国际湾区”，的将凭借其得天独厚的资源，在政府支持众多品牌房企的大力开发下，该区旅游度假地产正迎来的发展时机。
本次研讨会深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁博士就“巽寮国际湾区”的未来发展发表了主题演讲。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁博士 （来源：搜房网）
巽寮湾资源市场双 期待惠东滨海旅游模式
高兴，好像有一段时间没有出来跟大家见面了，今天能在这里见到这么多老朋友、新朋友，高兴。尤其是在这么美丽的海湾，人一见海，心情就激动，无论什么时候。今天来的时候，雨霏霏的，雨中来看海也是一种享受。
旅游地产是怎么回事？
回到主题，今天受邀请参加这个讲座，我要告诉一个现象，从今天到6月25日我有三场演讲，就是在其他地方。看似偶然却很必然的都是旅游地产怎么回事呢？是偶然吗？它的必然是什么地方？才智时代，才和智是咬合的，如果往旅游地产走了，大笔资金往里面走，必然有这么多的我们这些机构要来谈这件事情的重要性，谈它的前景，是这样一个关系。既然旅游地产这么重要。你想想你一辈子，我们起码的东西是你有一个住的地方，我们地产就是给人盖房子，让你有一个住的地方，不要住在马路上了，这是一个基本需求。如果你住好了，生活安居了，你还想买更好的房子。所以你还有工作。居住是空间，工作是第二空间。你有居住了，也有一份稳定工作了，你想干什么？很多人说我想周游，这就是旅游。
当你出去旅游的时候，你看到一个好风景，比如说我到戛纳了，听说明星在那里有房子，兜里还有钱，心里想我也在这里套房子吧，这样旅游地产出来了。其实在我谈到的这几种地产形态中，居住是基本的地产，然后是商业地产。商业地产更多是给你打造工作空间，只有在这两者之上更的地产才是旅游地产。所谓的休闲地产，你有点闲钱、闲空，才有机会产生这个旅游地产。1-3个月之间我可能会出一本书，讲旅游地产。如果让我谈谈房子怎么盖，我没有兴趣，一个是太专业，第二，没有太多的文化空间。但是旅游文化空间太大了。终其一生，你也很难从旅游中把文化品尝够，因为太丰厚了。当今天地产走到旅游地产门口的时候，你要注意，你要积累文化底蕴，否则你没法应对这个庞大、深厚的产业。
沿海地区适合发展旅游地产
我今天讲三个问题：，沿海地区发展旅游地产的鲜明。其实这个是老生常谈，大家都知道。
这里面四个明显：1、资源。从各国来讲，旅游产业和住宅产业经验来讲，都是濒临海洋的海岸线是资源。如果讲旅游的度假资源，应该有很多公认的一级资源，温泉等等，有很多。谁也没法否定滨海是海岸休闲资源。全60%左右的人住在沿海区域。从休闲度假来讲，排在位的肯定是海岸线。的旅游胜多数都是海岸线，比如三亚等等，当然这里面也包括我们深圳、惠东。
2、经济。沿海地区常常是各国经济发达的地区，大量财富聚集在这里，为沿海实施大量旅游地产开发、奠定了一个坚实的经济基础。如果这个地方很穷，没有经济基础，再好的产业也不能发展。
3、市场。沿海地区对人口具有巨大吸引力，在这个地方还有密集交通网络，足以造成一个一个的城市群，甚至出现很多的滨海城市，北京、天津、上海、广州包括深圳都是千万人口以上的城市。有这么多的人，是什么概念呢？我盖再多的房子，再的旅游地产，没有人去，也没有意义。所以人口集聚也是一个重要条件。
4、价值。沿海地区通常是经济发达地区，房价上升空间很大，而且领跑房价上升。这里通常具有更高的价格和价值，可以为者带来更多的，这就是为什么沿海地区往往是，如果没有严重事件发生。比如近这两天中越有点摩擦，如果这个扩大成大事，就一定往山里跑，但是和平年代是往海边跑。
沿海旅游态势
第二，沿海旅游态势。首先一个是要看沿海大都市圈，首先旅游地产板块就是沿海大都市圈，包括稍微小一点的以大连为代表的辽东沿海都市圈。这里经济实力很强，为旅游地产奠定了强的基础。
在沿海大都市圈有了我们下面看到的这样几个特点：1、规模巨大。像目前我自己所参加的项目基本上都是几平方公里，十几平方公里甚至几十平方公里，规模都很大，额也是十几亿大几十亿的数量级。
2、创造型项目多，沿海大都市如果没有创新型产业、产品，根本卖不动，为什么？就是因为竞争太激烈了。沿海大都市是旅游地产的潮流，这是毋庸置疑。
3、项目类型很多。沿海大都市在旅游地产创新基础上发展了众多类型，比如深圳华侨城在上世纪80年代末成功开发了以主题公园群为环境的住宅小区，此后又开发出依山近海的东部华侨城。东部华侨城天麓大宅就完全建立在景区内。上海广州也是中国两个老牌沿海城市，它的沿海条件并不是好，但是这两个城市一手抓江河资源，一手抓海洋资源，与此同时还大力改造海岸线，开发特色型的滨海旅游项目。广州现在拼命想往南海那个走，但是那个也仅仅是一个小小板块，如果讲滨海旅游地产，它还是有劣势。至于大连这些城市，他利用海洋的特点，这几个城市特点是你到了城市就到了海边，不像我们深圳到了罗湖区，还不知道海在哪里。所以他们发展的滨海旅游地产规模是的。现在还有一个后起之秀，天津，大力扩展滨海新区，利用国家培育的滨海新区政策，大力推进新区建设，其中囊括一大批大型房地产项目。
4、文化品位高。很多项目融入了大量文化内涵，成为旅游地产的经典，做旅游地产不得不首先到这个地方考察。
其次是沿海中小城市。这些中小城市有没有优点？也有优点。它的优点是城市尺度适中，我们有时候讲宜居，其实上海、北京不见得很宜居了。从东城走到西城4个，不宜居了。但是中小城市尺度适中，像珠三角的惠州，包括惠东，广西北部湾北海，这些都是滨海型中小城市，发展巨大。
这些城市开发旅游地产模式跟沿海大城市有明显不一样。1、大多数以其优美的滨海生态环境为主要依托，不会在美丽风景中突然几个烟筒，很煞风景。他必然是生态、自然的情况，主要依靠纯朴自然风光。2、强调中小城市的宜居特征。大城市我们也知道，人多、车多、环境嘈杂，从居住角度看有不少问题。但是中小城市就不一样，生活节奏慢，较舒适，生活压力较小，更适合人居。其实像惠东这个地方可以产业化。我们说大了是大深圳一个范围，说小了，离深圳也有一两个，也算一个小城市。说大的时候就沾你们光，说小的时候就离你们远一点，把它的发挥出来。3、生活费用。无论沿海城市，旅游休闲、入住酒店，它的生活飞跃要低很多。这也是吸引和消费重要竞争力。深圳这两年经常说要不要去山东日照套房子，原来根本不会考虑，用这里收入模式度量那里的房子，你觉得很。能看得出来价格明显。
海南岛特例
第三，海南岛。海南岛是一个特例，既不是一个大城市，也不是一个中小城市。而是我国一个热带海岛。它的海岸资源应该说从目前来看在国内做滨海旅游地产应该说是的地方。正是他有这么好的资源，应该说他在中国旅游地产成长。目前80%消费客源来自各地。
我们知道2009年有一个国际旅游岛政策给了它，对它来讲是一个历史机遇。中国百强地产60多家已经进入海南岛，发展速度快。他已经早早把自己放在一个很高的国际化平台上，比拼国际标准。我们惠东是不是要参照这个东西，现在不讲，至少海南要比拼这个东西。印尼巴厘岛旅游业对GDP贡献率超过50%，目前海南岛旅游业对GDP贡献是多少呢？6.3%，2005年上半年入境游客只占游客的2.7%，可见这个地方很不国际。按正常标准，旅游占GDP的8%以上才算重点产业。所以前景还是很广阔。因此海南决心要突破，提出很多目标，南海资源开发服务基地等等，提出一大堆目标。对于它的未来也有一些具体目标，比如2020年经营管理、服务水平和国际通行旅游标准全面接轨，初步建立成一流海岛休闲胜地，旅游业增加值占地区GDP总值12%以上。
我们深圳现在不到5%。第三产业占GDP总值达到60%。城乡居民收入达到国内先进水平。像这样的指标来讲，对整个发展意义重大。从海南整个发展过程来看，它的重点是东线。从海口到三亚，几十亿、上百亿的旅游地产项目比比皆是。在这个国际旅游岛大的战略刺激下，很多开发商已经进去，总额已 过1000亿。
我举两个例子，一个是鲁能集团，早早进入，已经进入海南岛16年，应该算是海南岛的地主。一个项目的面积超过广州CBD新城。及时起到了填补主要城市功能的作用。旅游地产实际上是提振整个城市功能，发展城市形象的工程。每一个项目基本上都要突破100亿元的规模，所以没有这么量，你要揣两个亿去那里找政府要地，可以说不太可能。国家宏观调控后，资金往哪流呢？一个是商业地产，在城。第二，城市边缘做保障住房。第三，远郊做旅游地产。像京基100没有几十亿、过百亿根本就做不了。我们在这里看到金融街，你没有那个气魄，20多平方公里，一个酒店都不止2个亿。
还有雅居乐的项目也是很大，200多亿，占地高达10平方公里。酒店就不用说的，都是高档。未来五酒店达到18家，还有三大湾规划了至少20多家五酒店，海南全部营业的五酒店至少36家。 可见旅游地产短期内在海南是海口三亚这种城市的集聚速度快。所以说海南这个趋势明显。现在这两年不是出问题了吗？但是我要提醒现在的问题跟90年代的泡沫完全不是一个概念，那个时候是完全炒地皮，现在出了问题，但是没有大的问题。它的总的大的方向是毫无疑问，海南这个资源不可替代，所以给了旅游地产一个标杆作用，只要你认真做，一定有可观。
惠东资源市场双
现在渐渐谈谈惠东，对惠东研究没有很深入。我觉得惠东这个地方的资源和市场双明显。当这两个放在一起的时候，就形成了很强大的竞争力。
这个地方岸线优美，海水和沙滩质量总体来讲优美。虽然大亚湾有一些大石化，可能对海洋资源造成一些影响，但是总体来讲，这个海洋在大陆海岸线上是属于高水平海岸线。为什么把深圳那一段评为美的海岸线，是按照资源禀赋来评的，我个人认为美海岸线延伸到惠东。它的资源很好，包括海产资源，这里吃的海鲜跟深圳的味道不一样。你在深圳吃不到的。量也多，品种也多。当然还有地方民俗资源，这些东西资源还是相当不错的。
还有一个好的好处是别的地方没有的，就是市场。守望珠三角三大国际旅游城市，这么多富人密集，意味着将来你这个市场支持力强。为什么华侨城敢在大梅沙60亿。他敢做的重要精神是爱深圳。资源是供给的，市场是需求的，一个需求方，一个供给方都抓在手里，结合在一起你就天下无敌了。
讲资源可能比不上三亚，讲市场，三亚比不过你，在这个比较之下，我们有双资源。还有对外交通、各项基础设施快速改善。尤其让我们期盼的是高铁，因为高铁完全改变了整个的生活价值观，原来需要走两个，现在半个就到了，一盘棋都没有下完就到了。就像我今天去万象城一样，很简单了。时间短了，空间也就近了。这是给我们这个地方带来好的前景。近年来，我们知道以金融街为代表的大的商矢志不渝地在这个地方开发，积累了丰富的宝贵经验。
金融街是03年开始启动的，他启动的时候是东部华侨城同时启动的，经过8年后，华侨城已经60、70亿投进去，上百亿收回来了。但是我们金融街这里由于特殊情况，投的相对慢，但是别急，后发，你积累经验更重要。因为那个偏城市型，不太一样。当然我们也必须直面一些我们可能面临的困惑。
刚才李亚夫还跟我探讨了这些困惑问题，，核电问题。说白了，核电其实是相当安全的，机率问题，可是没有办法，日本出事后，现在市场上议论纷纷，所以在情绪上会波及我们。但是我们怎么应对它。德国已经取消了，我们国家将来会不会有更强管制，技术上有更高标准，我想取消是不可能。如果核电取消，那就意味着一定发生中越海洋战争，因为只有靠石油了。这个因素其实更多是一个心理因素，这是一个特殊原因。
第二，深圳大鹏湾，它在已经成型的梅沙和我们惠东之间的位置。它有截留的可能性，但是这么多年来，惠东的沿海开发快于深圳大鹏湾，大鹏湾一直停顿着，近他们启动了一个度假基地。一旦那个地方起来后，包括大西冲起来后，我估计对于截留客源会有一定影响。但是我觉得这也不是大问题，因为我们这里资源比他那边还要更加宽阔、深厚，加上我们市场也不局限于一个城市，比如我们可以对广州客源、东莞、惠州客源。这个问题不是很大，但是可以关注这个事。
第三，国家的房地产调控政策。现在房地产政策正在常态化，比如异地要证明，纳税证明等等限制，将来再落实几个政策的话，可能对我们都会有影响。这种问题当然更多是要靠天吃饭了，我们也必须找一些应对政策，为我们未来发展留出发展空间。
期待惠东滨海旅游模式
作为我个人来讲，我期待惠东这个深入探讨和创造惠东滨海旅游模式。现在能说模式也就是华侨城，深圳海边没有模式可讲，大小梅沙你能照搬吗？不能。惠东如果造一个模式出来，说不定就是中国南海滨海旅游模式。
我觉得应该及时总结，它的经验会转化成下一步开发动力，影响到未来正常发展，所以我期待这个东西。我就是专门做旅游地产，是滨海旅游地产，我很希望去琢磨这个事。从目前来讲，惠东旅游地产根据这么多年发动，我认为它还在发动期，当然发动机声音越来越响了，车辆已经开始挪动了，但是即便启动了，还要滑行一段时间，设定这个时间应该是5-10年。综合各方面，我们还不能操之过急，还是要循序渐进。前景我认为棒，但是它的程序，该到哪时段做什么事，我们心里要清清楚楚，这样才能取得和收入的关系。
所以我个人判断要经过一个阶段才能踏入快速发展期。那个时候我们看到惠东海洋充满了激情、浪漫，也充满了想象，我希望那个时间到来，而且我曾经动过念头，在这个套房子，我希望将来能给我这个机会，将来在惠东养老，谢谢！
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