楼市&quot;限购令&quot;推向全国 客或将转为炒商铺

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眼看到了规定的时间，10多套房子还没有卖出去，晓的朋友找到了他。跟家人商量后，晓买下了其中6套单身，每套房在45-52平方米之间，均价2000元左右，每套7-9万元。两套全款，四套按揭。“当时没想太多，价格，自己能承受得起，顺便做考虑。”

此前，深圳的房价一直平稳地上涨，保持在一个比较低的价格水平。关外的房子由于环境、配套设施不完善，交通不便等因素，价格更是低廉。

就在这一年，国内金融学者易宪容呼吁“谨防房地产业要挟中国经济”，房地产过热苗头出现；行业经历8·31大限，开始实行土地招拍挂制度，价高者得。

2005年，中国政府开始进行房地产调控，陆续启动了营业税改革、90/70新政等，但收效甚微。而房价、、开发商、楼市等等，却开始酝酿发酵。

转眼到了2006年，晓要结婚了，想在关内南山区买房，看中了一套，大概七八十万。钱不够，就想把的房出货。

“过去一问，原来宝安的这片房子已经涨了快一倍，一激动，就把这6套全部卖掉了，赚了50万。不多。”

此时已是2006年底，深圳南山的房子均价在9000元/平方米左右，较之前已经涨了不少。

晓更加清晰地意识到，房产的利润是如此之高。“我在中介那边放了一笔款，大概是20万左右，告诉他们我的选房标准，合适就要。”

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买房上瘾

在中介的撮合下，晓认识了一大批的朋友，这其中有很多大户，动辄出手就是十几套，让他大开眼界。

晓开始和这些人合作，“我们要是知道哪个楼盘要开盘了，就千方百计地找关系，要房源。一旦把价格谈妥，我们都是整层，或是半栋半栋地拿，以楼梯为界，然后我们再内部分房。”

身为数学教师的晓，对数字异常敏感。“买房子不但贷款给你，还要给你优惠。我投个5万、10万块钱，就可以把一个70万、80万的房产买下来。”晓回忆，买下来过不了多久，房价可能就了，率骤然放大了10倍。那时的首付也低。

晓几乎上瘾了，因为买房卖房这个和简便程度太神奇了。做一个公司，无论做得多好，整天操心操肺的，下来都是吃力不讨好，挣不了大钱；但房产不同，只要对整个房市本身、局部的东西理解透了，操作上没有大的问题，放着胆子收钱，不上瘾也难。理论上讲，如果政府不加干预没啥风险。

数据显示，到2007年5月，深圳市商品房成交均价的区为南山区，达到21988元/平方米，这个价格曲线，似乎就是按照晓预期的那样在走。

晓深刻地记得这一年的“五一”，同学聚会，本来默默无闻的他，忽然成为了焦点，因为他已经拥有了5套房子，成为毕业几年后身家数百万的富翁；也就在这一年，他辞去了教师的工作，专业。

晓的妻子，也因此得以达成人生的梦想：开一间咖啡屋。在深圳购物公园的COCOPARK三层，他们租了一个店面，装修别具一格。“基本上就是玩票性质。”晓说，开店是满足妻子的要求，没想怎么赚钱。

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2008年的梦魇

好日子总是太短暂。2007年7月，深圳楼市达到顶点后，开始急剧地下滑。

当年9月出台的二套房首付提高政策，对晓来说是当头一棒。到了11月，他所持有的海印长城的价格已经跌至13000元/平方米以下，国际友邻也在11000元/平方米以下，阳光花园的价格也低于购买时的价格。这三套房子晓用的都是按揭。另外，在宝安区，晓还有两套房子，一套全款，一套按揭。

算下来，当时的晓每月还要垫进去2万多。“那个时候，大家都在传说深圳会崩盘，还有中介卷款潜逃了。”恒大、绿城、龙湖等等这些地产商，也纷纷陷入了危机。

市场的冷酷开始显现。而人情，也没有好多少。昔日的中介朋友不见了，打电话不接，店铺也纷纷撤了；客那群人，更是风声鹤唳，自身难保。

岳母是一个保守的老公务员，早就看不惯晓倒腾房子，虽然妻子没说什么，但他受不了岳母的数落。“那段时间每天就是拆东墙补西墙。”晓说，银行也变脸了，之前放贷的经理换了人，而每个月的账单，也不会通融一点，他的信用卡一度刷爆，每个月要产生上千元的利息。

那段日子，让晓觉得后怕。因为对一个几万元“起家”的人来说，他输不起。然而就像的瘾一样，染上了就很难戒掉。

2008年底，金融危机救了开发商，也救了晓。2009年初，中国政府出手4万亿救市，并且启动了拉动内需政策，放宽了几乎的购房优惠政策。

“2009年开始，买套房子享受惠的房贷，首付款两成，还有利率7折优惠。”晓说，他的房子很快，转手。

甚至转手给了朋友。在晓的亲身示范下，他的一些朋友也加入了行列。在深圳，很多客虽然是买多套房，但依然可以做到首付两成，办法有很多，就是异地贷款，或者亲友联名，2009年银行都放开了，对此睁一只眼闭一只眼。

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不买房的人生如何度过

晓近两周经常失眠，他上刚刚卖掉南山的一套房，现在，他还有2套房在楼下的中介店里挂着，卖不掉，他又不愿意。

这不是他次这么担惊受怕了，2007年的这个时候，他也是这么害怕，那一年，也是政策频出的年份。只要是政策多了，他就很害怕，会在短的时间里出货。

但是，只要一看到市道稍有起色，他又一样会以快的速度跑回来抄底，“没有什么比这个来钱更快了”。

“如果你经历过2005年营业税调控，2006年90/70调控，以及2007年9·27调控之后，你会怎么想？”晓对记者说，这3次调控终的结果都是：房价涨得比调控之前更高更快。

不过这一次，9·29新政之后，他没敢这么笃定了。

的严厉政策，以及立竿见影的市场低迷，令深圳的炒楼客再一次受到明显的惊吓，虽然至今尚未有数据显示究竟有多少客在抛售房屋，但大量的市场景象表明，它的确在发生。

眼下楼市正处于新政出台之后的混沌期，说它混沌，因为不少人就像晓一样，仍然对调控的结果抱着幻想，期待着再出现一次越调控越涨的现象。他们在观望之余，对昔日的暴利还是眷恋不已。

央视主持人芮成钢在做完任志强的专访后表示，如果有任志强说什么都没有人再关注了，说明房地产市场就正常了。远洋地产总裁李明也曾对记者说，当大家都不再谈论房价，就好了。但现在任志强的微博貌似粉丝还很多。

“做完房子以后就觉得，做别的实业也好，别的领域也好，都会提不起精神。”晓说，真还没认真想过以后干什么

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延伸阅读：客身家过亿曝心得及地产10大真相

2008年1月，怀揣着挖煤炭赚来的2000万RMB，我加入了的行列。2009年10月，我的已经到了2亿，同时，我自认为当前技术已经炉火纯青。首先声明，我是1992年初中肄业（差半年毕业，因为厌倦读书提前回家）。

但是对子，我还是有准备的：半个月前，每天晚饭后，邻居大哥S在我家客厅里对我强化训练了基础知识。在后面我会通过实战过程透露给你们这些绝密而绝无技术含量的经验。

刚起步的房地产商，一般地说，还是有点钱的，但是真正要介入房地产行业，参加土地竞拍，与大鳄斗法，资本仍然显单薄。老B就是这种。我在昆明找到了老B。老B是四川人，30年前就来了昆明，从鸡贩子做起，成了一个大型农贸市场的老总，人熟地熟。老B看着有老乡做房地产发了，眼红，决定改行干这一行暴发一次。作为老油条，老B注册房地产公司简直手到擒来，收了老B28万的费用后，代办工商注册的中介公司15天就把注册资本金3000万元的营业执照送到了老B手里。然后老B东拼西借，存折上积攒了1200多万。

长话短说，老B次参加土地竞拍，交了600万保证金，拍得了9000万的一块地，在后面的6个月里又借又贷，3000万交给了市国土资源局。

我在邦克酒店见到老B的时候，老B刚刚在这个五星酒店的套房里给售楼部经理安排完工作。当然，那个1米7几模特身材明星面容的售楼部经理的长头发在酒店贵妃椅和浴室里的迹象表明，老B的给经理的月工资至少6位数。我虽然没文化，可今生阅美女无数。当我次走进老B的楼盘销售，眼就看到了那个比兽兽还纯还猸的售楼部经理。我坚信只有她能把我引见给她的领导。S哥说过，必须跟房地产公司领导谈，知情圈子划定在3人团：董事长、财务总监还有我。所以我今天说的东西，就是中国房价为什么突飞猛进扶摇直上的真正原因。

我对老B说，我要现金买你即将开盘的房子，我要买500套，价格我说了算，2200元一平，能行就再谈，不行我马上走人不浪费时间。

老B说，2200？太低了，死场价4、5千呢！说，2200不了，我在厦门出2150一平，厦门现在市场1万6呢。LAST，我与老B达成协议如下：

我以11800万RMB一次性购买老B的540套房子，本协议书签定之日起三日内一次性付清。房子为楼盘内各幢之20（本小区共27幢，540套房子由我选，不分等级，价格为一刀切2180/平方米）;

老B的房子开盘当日仅提供给散户288套房源，其余全部用红色胶纸封闭。第二次（15日后）放盘388套，第三次（30日后）放588套。剩余30日后放。每次放盘中的88套为本人房源;

老B的开盘房价暂定为6900~8700元/平（依楼层、朝向、内外幢、户型、是否临街拉开价位）。规定开盘后每4周至少1%;

散户每购买成交我的一套房子，老B当即退还我的房款，我应得房款是该套房子的销售额全价（无论散户购房是全款还是按揭）。

若本人所持有之540套房源12个月内全部售磬，本人与老B协议关系终止。若超出12个月，剩余房源由老B全部收回，按当时销售价格全部一次性退款给本人

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绝密一现在你们知道团怎么炒了吧？

绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。那你就错了，团深知开发商的软肋——缺钱！巨额资金的介入，会让开发商眼前一亮，头晕目眩。

因为，说实在话，几亿、十几亿从银行得到贷款，远不是想象的那么容易。团，就是有钱人组成团，给房地产开发商提供巨额资金。

目的一：帮助房地产商，使其光环维持和光大。房地产行业，时刻在风口狼尖上，不进则退，不活则死。

目的二：使城市房屋（包括商、住）价格狂飙，彻底激活消费者买涨不买跌的心理。

目的三：盘活房地产开发商的资金链，使其银行巨额贷款的困难逐步消化，分解给刚性购房群体和中产（绝大部分都是银行按揭）。

实际上，性购房者可以说是象狗一样地在吃人家丢的骨头。

显而易见，房地产的泡沫是由：1、愚民的政府政策，2、贪婪的商业银行，3、无德的富人，4、无辜的中华文明（安家立业是成年标志）这四个条件促成的。

绝密二房子究竟值多少钱？

你说它值多少钱它就值多少钱！既然买房子对人来说都是，那么它的价格与成本之间小幅度或大幅度的波动，都应该认为是正常的。

没有涨和跌反而是不正常的，涨的越快，应该跌的越猛。

公众期盼的是：1、富人应该有社会公德，不应该为高房价推波助澜;2、国家政策应该明确，你鼓动高房价就是与缩小贫富差距相悖;3、商业银行应该为关乎民族命运的科教文卫和制造业发展提供服务，为热衷于虚拟经济的降降温。

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绝密三 房地产行业的潜规则：

官商勾结成大事。不与官（至少是涉及的主管部门一把手）勾结寸步难行。想勾结出感情，不动大手笔免谈。

噱头必不可少。要么是海外的旗号（其实是老虎皮），要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力，宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。

抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案，历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作，政绩风格突出，短期效应毕现，自相矛盾，漏洞百出，“擦边球”大有可为。

融资途径广泛。具备条件的，可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。民间游资，不可小觑，团就是典型示范，几千万、上亿的现金，有时候对开发商就象是春雨贵如油，那时候开发商甚至能下跪给团（绝密），至于巨额让利给团，楼上已见。

房地产行业靠逃税漏税发财，是洗钱的。很简单的公式：楼盘销售总额—（土地金+建筑成本+水电气配套费用）=毛利润。

还要交50%左右的各种税费才是纯利润。

可以在建筑成本上大作文章：本来是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾结（绝密），签定1800元/平方米的结算单，超出的800元/平米，从施工队帐上过一下，还是现金回到了开放商手里，建筑施工税费仅3.4%左右，可以逃避税收至少30%。（洗钱和逃税并举）。

实在还觉得不够，可以打出“送20万非毛坯”的幌子，原理和以上相同。

绝密四说说散户。案例如下：

1、100万资金首付30%，按揭3套100万的期房，总价300万，支出90万。

2、两年后交房，当天交房屋维修基金和契税3.5%。两年期间已归还银行贷款30万。当你收到房子时，你已经累计支出130.5万元。

3、此时，房价已经过两年的共20%的上涨，市场上你的3套房总价已达360万。通过你在房屋中介公司挂牌销售，你可能有幸按360万全部脱手，获利29.5万。

4、实际获利与银行存款相比，100万元银行2年期存款利息可达12万元（大额存款是高利息），你实际比银行存款利息多得17.5万元。

5、如果中介在1年内才把你的3套房出手，你实际获利比存款利息还要少3.5万元（多还一年房贷15万元）。

6、若恰逢国家房地产政策调控，或者你贪婪地捂到5年后出手，你自己计算吧。到那时候，你就死去吧。不仅仅是sb。

那时候，银行会一个函催你还款。你实在挺不住了，把“夏利”车也卖了，把16岁的女儿也早早嫁人，甚至你老婆会到广州街头“站街”帮你赚钱还债。也许你会跳楼。即使你不跳楼，法院会把你领进小黑屋。如果你跳楼，那就是中国房地产崩盘了。

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绝密五再说说团。资金从哪里来?

山西煤老板：非法开采国家资源，廉价使用劳动力，因陋就简的采掘设备和安全技术措施，结伙入盟哄抬煤炭价格，以极快的速度实现资本积累。温州客：没有文化的个体户出身，小手工作坊仿冒国际产品，在各地（是西部偏远落后地区）开设销售网点，春江水暖鸭先知把握了市场经济形势，早期敛财速度惊人。

大资金动辙数千万、数亿、数十亿。福建客：房地产热之前（2005年之前），70%的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽，采取不正当的手段榨取民工血汗，钻营中国央企施工企业（说白了就是给央企领导），很快发达。要知道隧道工程资金流量巨大，比如一项工程总3个亿，赚5000万利润是笨的福建老板。另外，早年的走私之流，能让杨钰莹这样的名女人都投怀送抱，可见走私资本积累速度也是很罕见的。

绝密六的暴利究竟有多大？

以楼上为例，提前与房地产董事长暗地协议，以2200元/平方米抢购巨量房源（至少300套），鼓动市场价超过7000元，并力挺10000元/平，逐步随售楼部销售出手，资金逐步回笼，在中国政府的目前政策形势下，回笼的越慢，反而利益收获就越大。大到多少？

当二、三线城市的平均房价达到10000元/平的时候，团的完全可以达到500%！团扑向一个城市，是同时扑向楼盘。这样一来，一个城市的房价飙升已成定势！以去年底的海南岛为例，团可以让海南的房价一个价，一夜一个行情，造就一个又一个真实的梦！

其实，团的组成人员，绝大多数都是高中没读完的，自己签个名字都歪歪扭扭。的技术含量确实很低，真的很低，会用加减乘除足矣，甚至连加权平均都不用。更不用看什么各类的什么CPI、PPI、GDP。投入了一些钱，3个月后赚多少钱？6个月后赚多少？1年后赚多少？

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绝密七房地产会崩盘吗？

中国的房价走势不可能效仿日本的崩盘时间表。说这话的，忘记了关键的东西——中国是伟大的社会主义国家！崩盘是什么概念呀？房价崩盘了，中国就乱了。

那时候说不清人民币究竟会还是贬值，反正银行要不会倒闭，但存款取现困难，30%的央企倒闭，60%的中小民企消失。但房价必须下跌，跌30——40%一点也不过分，到这个水平，银行依然不吃亏，已买房自住的跟这几乎没关系，想买房的肯定喜上眉梢。团或性购房的散户，为国家和社会做点贡献合情合理。

绝密八房市四大傻

1、自住房买涨不买跌的心理害人又害己，是一大傻;

2、不要以为买房子从银行贷款手续简单就很方便。银行的还款计划是前2年先把它的利息大部分回收，银行是贪婪的，也是不可靠的。贷款180万、25年还贷期是二大傻;

3、如果你是城镇户口，没有迁移户口的需求，现在买房子是大笨蛋。

买房自住的叫“房奴”，前世来生都得还，“出来混，总是要还的”。每个月还银行几千元，你从今往后的生活就谈不上质量。城镇居民买高价房是三大傻;

4、有人说，买得起高价房是男人成功标志，这里我要说，买高价房的人都是四大傻。

建议：真的要住城市，租房（当然要稳定的租价和租期）是的选择。

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绝密九知道什么是“房虫”吗？

在北方，街上练摊的，都要请些哥们朋友来捧场，造成人头攒动的声势，名字叫“托儿”。房地产行业的“托儿”有个专用名称叫“房虫”。

1、楼盘开盘当天，你要去买房子排队买号，你也许排在第500位的号，然而等你出手敲定一套房子，等你签定合约时，你会发现你的合约编号是第0030号。

你明白了吗？你前面后面排队的数百人、上千人，都是人家花小费请来的“房虫”！

2、还有一类“房虫”，是真的交定金、签合同。然而1~3个月后，一旦房价飙涨，他们会成批成批地退房。他们是打“假球”，真正目的是把球传给刚性购买群体。当然，他们与房地产老板的合同与你的合同有关键性的差别：不存在退房扣5%的违约金！

肯定啦，买房时的定金是房地产老板提前给的。还有，不瞎忙，参与本次房虫活动，每个cao作员都有5000~20000的“辛苦费”。你相信吗？

绝密十究竟有多少人在真正关心房价？

1、政府官员：关心自己的仕途;关心本界政绩;关心本辖区的GDP，能创造越多的，本地经济越繁荣。

2、商业银行：历来发愁货币贷款任务完不成。放贷越多，越大。存款准备金或贸易逆差是北京总部的事（各商业银行在的市级分行网点至少5000个，具体小政策自己灵活机动掌握）。

3、经济学家：是读书到博士、评职称到正教授级、写书给省部级刊物，顺理成章到所谓的“发展研究”上班，每天8上班，业余时间保养下身体，否则头发会掉光。不可忽视的是，相当一部分经济学家已经依附于财团，持有的某些观点是为了赚得一些小实惠。

4、富人（仅流动资金就超过500万人民币）：早就对房子这个东西没有激情啦（早有豪华居所）。

5、中产（固定资本超100万，流动资本低于100万）：可能介入炒股、，会迅速步入富人或沦为贫民。

6、贫民（上班族或个体业主，家庭月收入低于10000，存款低于10万）：是刚性消费群体，对房价涨跌敏感，有强烈的改善住房需求，是忠实房奴。

7、贫困（家庭月收入低于3000，比如即将倒闭的企业职工，频繁跳槽的年轻大学生，还有农民及农民工，存款低于20000）：有饭吃、饿不死的一族，城市买房几乎是梦。

8、特困（家庭月总收入低于1000，天旱没水吃，下雨屋漏雨）：是政府救济对象，听买房子象听天书。

问一句你属于哪个呢

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延伸阅读：50万在深圳楼市怎么办？20位教你秘诀

（来源：南都网）虽然2011年只开始了十余天，但大经济环境中几个重要的关键词都已经展示出相对清晰的轮廓。比如加息，比如信贷收紧，比如CPI高涨……在这样的大环境下，如何保证资产不缩水？本期有近20位贡献出自己的观点，希望能为你制定全年理财计划提供有价值的参考。

“当中国经济步入中年之时，我们还处于青春期的烦恼之中，而房地产问题就是我们尚未摆脱不成熟的青春痘。”世联集团董事长陈劲松如此理解楼市与大经济之间的纠结背景。加息、信贷收紧、CPI高涨，在这样的经济环境下，如何保住家里存折上的数字不缩水，还能跑赢看不见的CPI，是摆在众多中产家庭中的新年课题。房地产作为资产配置类别之一，多年来也是深圳人理财工具中的一种，在2011年，应该怎么制定自己的理财计划呢？

“追高”是大忌

在2011年刚刚过去的2个星期，便有两个城市出现了调控的新方向。一个是郑州出现“限购区”，作为7个实行限购令的城市，郑州2010年的房价上涨20%，2011年1月6日起，在四条马路围起的“高密度区域”内实施限购。世联地产市场部总监海斌认为之前在房价一线城市是“打压型”限购，其目的是为了防止继续过快上涨，而郑州出现的是“防御型”限购，其目的是为后期预设门槛。但是，如果以郑州房价标准或涨幅为标准来考量，那么大部分省会城市都属“可限”范畴。

另一个是此前一直空转的房产税。1月10日在重庆亮相的房产税，尽管相关细则还没有出台，但是“未来从宽至严，从点至面的走向一目了然”，深圳嘉旺城股份有限公司策划总监朱德中断言“房产税将会是伴随我们一生，甚至伴随我们孩子一生的税”。

于是，在谈及今年楼市调控时，大家认为政策有可能的便是“随波截流”。首先，没有得到严格执行的政策会加大执行力度，比如商品房预售资金、土地税等，后续会有更加清晰的执行细则出台，如果在此情况下，楼市依然没有得到有效控制，那么此前政策便有进一步加码的可能，现在已经出现的是房贷利率的折扣优惠在逐渐减少，未来不排除彻底取消首套房贷优惠，或者继续增加首付比例等。此外，现有政策的执行广度也有可能进一步扩大，就像郑州这样进入限购范围。应该说，每一波上涨的峰顶都有可能迎来新一轮的调控，追高是2011年楼市理财大忌。

选择龙头区域龙头盘

若以资金量为计，低于30万的，基本不建议房产。建设部政策研究主任陈淮1月6日称：“年支出占收入的50%，才具备不动产的能力，年支出占收入比重低于30%，才真正有能力房产。”资金量在50万-80万的，美联物业深圳营业总经理江少杰、众厦地产品牌总监林晓华则建议选择罗湖、莲塘、沙头角、龙岗等的小户型，实现以租抵供。资金实力够强的话，江少杰、世联地产市场部总监海斌、世华地产市场研究部总监肖小平都建议选择量力而行的商业物业，大家普遍认为国家为了疏导过多热钱，加上民众关注较低，对于商业物业打压的概率不高，未来前景比较明朗，并且随着中国经济的向好，也将持续上升。

对于准备将深圳房产纳入理财计划的人，深圳嘉旺城股份有限公司策划总监朱德中建议选择龙头区域、龙头盘，“由于市区土地和项目太少，前海、龙岗、西乡、龙坂这些堪称目前的龙头区域了，推盘集中，且各种配套会逐渐完善，已经具备区域的价值，未来居住品质有保证”。至于龙头盘，他认为要看交通、规模、品牌、商业、等城市资源的综合配比情况。其中他提到了，因为“是越有钱越稀缺的卖点”，愿意在上投入的家长通常购买力也很强，“这样的产品即便大势逆转，抗跌性也较强”。

此外，朱德中分析在目前深圳市场温和上涨的情况下还有一种选择方式，适于那些准备长线持有的者，“哪里有地就选哪个，只要大势不发生逆转，未来就会有开发商涌入，新项目扎堆开盘无形中会抬高内的价格”。比如坪山新区，现在深惠路也修过去了，下沉式高铁在坪山也有站，配套正在兑现中，后买的会更加成熟但是价格也会越高。

“轨道交通将给深圳带来翻天覆地的变化。”中原地产二级市场副总经理玉家雄分析，此前虽然通，但是1号线沿途均是成熟，对于楼市触动并不大，近期开通的3号线一期工程，以及今年6月将会开通的4、5号线和3号线二期工程将改变深圳人的置业习惯，将置业的选择区域摊得更广。关注沿线的，是2011年楼市理财的必修课。

同时，各领域人士都提醒风险是理财首要考虑问题，对自己的风险承受能力做好预判，不能过多依赖银行。

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跟品牌房企去二线城市

全球的咨询管理公司麦肯锡近期发表一份报告显示，若以25万元为界来定义富裕家庭，到2015年的富裕家庭将达到440万户，除部分选择进入一线城市外，还将有140万户选择定居二线城市，120万户选择定居在三线城市，“当一个城市如此爆炸式地增长，消费习惯会很快改变”。不仅开发商早已布局，作为一个经济人，也需要有更加开阔的理财视野。

回避政策聚焦的一线城市也是本次采访中，不少比较一致的观点。深职院房地产研究所所长邓志旺认为“高速轨道会拉近城市间的距离，并且二线城市受政策调控影响相对小，风险也小一些”。招商置业董事总经理孙文建议选择那些城市化程度还不够高，房产更新换代还处在发展中的二、三线城市。朱德中判断一个人口上亿的区域城市，未来将是整个区域的政治文化经济，现在未来不菲。

房产只能作为多种理财工具中的一种，倾其进入楼市，或者彻底远离楼市，都不是当下一个广义“经济人”理性的选择。来自金融资本领域的四位专业人士认为2011年房价会在下跌和平稳两个方向中二选一，他们在理财建议中提出更多方向，金融产品和贵金属是为推荐的两个大类。太平洋人寿行销总监蔡涛对于30万资金提出“股票+短期定存+分红型保险”的组合方式。交通银行深圳分行沃德客户经理张先梅对于80万资金提出“稳健型产品与风险型产品占比4：6”的观念，对于150万资金则建议理财产品+贵金属+外汇。陈旸则针对“稳健型”理财者给出“20%银行存款，30%固定类产品，40%股票和基金，10%大宗商品或”的资产配置框架，并表示“资金多少只是规模改变，但是每一类在资金中的占比不会有太大调整”。对于执着于房产的人，他们更建议以信托的方式参与而并非房产实物。

即便是曾经在深圳楼市颇丰的人士，除了自嘲为“爱房成癖”的解明还建议将过半资金投入房产之外，资深人士丁云峰表示“担心房产税的问题，不会把大额的资金投入楼市”，房产客邹建民“坚决看空”楼市，转而以蓝筹股、信托为主，资深人士叶森不排除2011年还会购置房产，只不过重点区域已经转向了美国。

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资深客叶森：今年主攻美国房产

要想理好财，顺势而为必须坚持的原则，没有大环境，局部的上涨与获利都会比较局限。反正多年来，说我投机也好，说我也好，但是总的来说我从来不跟国家政策对着来。

在2010年之前，我房产的方向只有两个，中短期会选择大户型，尤其是周边资源比较好的大户型。这样的物业租金很低，所以除了心仪的单位，持有一段时间后一般都会出手。长期会选择一些工业厂房中的宿舍，或者快捷型酒店，重新装修之后对外出租，长线持有产生现金流，至今还没有对外出售过。2010年，因为感觉到形势一直没有明朗，但是资金也并不紧缺，所以在房产方面没有买也没有卖，全年观望。

2011年的理财计划中，我计划大部分精力投入股市，会选择一些国家振兴行业类的股票。房产方面，会考虑去美国买些房子。一直以来我都认为中国房价上涨是因为货币发行量增大的原因，而货币发行量里信贷部分是可控的，贸易赤字是不可控的。从2010年12月份开始，贸易赤字开始放缓，我判断未来国内房价的上涨速度也会随之放缓。同时，在政治层面，国家不会允许房价继续大幅度单边上涨，近期很多新闻事件都表明政府今年对于楼市会继续严调。选择美国房产，一方面是因为租金比较稳定，即便在金融危机时房价有下跌，但是租金基本没有下跌过。前几天亲戚买了三藩市一个物业，金融危机前45万美元，拍卖下来只要31万美元，每个月带2000美元的租金，扣除管理费650美元后，超过5%.并且，美元现在也处于阶段性的底部，也是美元产品的时机。如果以香港1997年金融危机来看，大概到2003年房价才算逐渐恢复上行，我认为美国房价至少要10年才能恢复，所以目前算是不错的时机。

房产，有两个部分我不会去碰，一个是商铺，因为自己不太了解并且我认为网络科技的发展会减少商业对于商铺的依赖，另一个是国内的异地置业，二、三线城市的租售比太低，并且打理起来时间、精力成本较高，所以短期内都不会纳入我的理财计划。

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普通市民贺先生：有钱不如去买信托

1998年之前我的渠道只有股票，并且属于小打小闹，没有获得很大的。直到1998年我在深圳买了人生中的套商品房，当时的价格跟现在根本没法比。在此之后那套房子的价格还曾经跌过，看着资产缩水心情也是很后悔。但考虑到是用于自住，并且没有房产的思维，也就觉得无所谓了。

随后深圳的房价开始上涨。行业里也在敏锐反映出房产的美好前景，于是我开始挪用一部分资金进入楼市。因为资金有限，地域方面我也没有单独考虑深圳，秦皇岛、青岛等相对价格低洼的区域进入我的视野。于是从2001年至2005年，房产取代股票成为我除工资外的新利益增长点。也可以说，这段期间的房产资本占据了我总资本中的大头。

进入2009年之后，随着和地方相对出台调控政策，我感觉到房价的高速增长期已经过了，事实也的确如此。于是我在相对的高位开始放盘，基本保持一年一套的量，贡献出来的资金开始寻找新的渠道。

除去股票，基金、国债、我都有过，但相对满意的要数国债。直到2010年底，我发现信托更是种不错的品，但进入的门槛也相对较高。就拿我目前持有的为例，它属于三年期产品，年利率可以达到8.5%，属于政府设施，风险性较小，但进入需要至少100万，相对普通家庭门槛较高。如果有深圳房产的钱不妨考虑类似信托这样的理财产品，毕竟它也在发挥抗击通胀的作用，而且进出方便，在风险系数上要比不确定未来的房产更有保障些。

对于今年的楼市我继续看空。深圳的楼市具有特殊性———地少、需求量大使得供需关系出现不平衡，导致价格还在往上走。但显而易见，高企的进入价格，空间也完全没有高峰时期大了。放眼，二线城市的上升势头也在被遏制，重庆不都出台房产税了吗？一线城市更是徘徊在高价位。三线城市如秦皇岛等地空置企，当地购买力并不能支持的型物业。所以如果不出意外的话将进一步减持房产配备，出来的资金将继续寻找好的金融产品。

六大怎么办

30万怎么办？

不宜买房，偏股型基金

案例：80后的陈先生已经跑到了不少同龄人的前头———有房有车有老婆还有儿子，但他还是焦虑着，算上存款、股票等目前手头资金有20来万，虽然还在供楼，但那是按7折优惠利率做的贷款，现在都说提前还贷并不划算，那么该怎么办才别让这笔钱随着通胀缩水呢？

策略分析：按照现行“二套房首付5成、三套及以上住房贷款暂停”的房贷政策，30万以内在深圳几乎入不了“房产”的门。作为型置业，首付30万以内，那么总价多60万，综观目前深圳的新房市场，可能买的只有龙岗个别小户型；二手房市场，可能有得选的也只有罗湖莲塘、盐田沙头角等。在目前房价高位且调控政策不断的情况下，将资金都押注在房产上不但不明智，而且不理智，一众受访都建议30万以内人群除非是自住需求，否则今年不宜在深圳买房。

就这类人群，建议多的是选择一些偏稳健型的银行理财产品，如可转债型基金，搭配40%-50%的激进型产品，如偏股型基金。这其中要注意的，首先是产品期限，建议选择不要超过3年以上的，以“快进快出”的为上，这样方便一旦市场或政策变化可以及时抽离，获得其他更快速的；其次，要了解清楚具体理财产品的买、赎的手续费，有的甚至还有持有管理费，此外，还有银行对于这项理财产品的止损条款、备用条款等，以防政策调整或经济形势变化带来的风险。

其次，基金定投也是建议较多的渠道，具有稳定和低风险的特征。现在有些银行的基金定投还与房贷业务挂钩，有相关理财功能，比如建设银行有“房贷利息抵扣理财计划”，只需每月定投数百元就能抵扣掉百万的房贷利息，这样的方式尤其适合手头有些闲置资金，同时又还有房贷在还的人。

此外，蔡涛建议考虑股票+短期定存+分红型保险的方式，如此率和风险性搭配，也方便及时抽离资金。其中，定存业务是各家银行都有的，如三个月的定期存款年利率为2.25%，半年的为2.50%，这样的短期定存方便灵活，而利率已经明显高于活期存款（目前活期存款年利率为0 .36%）。

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50万怎么办？

可在罗湖找以租养供的小

案例：“要不要买房”是林先生目前头痛的问题，虽然他已经是有房一族，三房一厅住得还舒服，但是手头50万左右的闲置资金让他感觉烧得慌，大的做不了，小的看不上，似乎够得上再买套房，又不知道哪里还有得找。

策略分析：5 0万左右闲置资金，可以买总价1 0 0万左右的房子，这个价格在目前的深圳楼市也没有多少选择空间。“不建议买新房”，这是多名不约而同的意见，一是目前在售新房没几个100万买得起的；二是买得了也基本上只能是一房一厅，这类产品不仅速度远不及豪宅和居家自用型的三房，而且在目前的房价高位之下，面临再就难找下一家的风险。

二手房方面，较多的是罗湖的国贸、火车站、莲塘等，有较多小户型，在近一两年内房价未经大涨，且有相当稳定的租金，照目前放盘价买入还有些可以租抵供的，不过放售盘源并不多。“现在房产短线炒作没有空间，长线也因为首付比例的提高而风险加大，50万左右在深圳买房必须得用房贷，所以除非是租能抵供的，否则还不如往银行存定期。”林晓华说。他举了个实例，有朋友去年初在福田区买了一套总价约90万、50平方米二手房，一年时间涨了20万元，算下来每平方米4 0 0 0多元，涨得够明显了，但要是现在买，二套房首付5成，这套房子得投入55万元，按照众多乐观估计的今年整体房价再涨15%，那么其中小户型能涨10%算不错，还要扣掉按1 .1倍利率计算的房贷利息，这样将资金放在一个篮子里也不过博个不到10%的，其风险性和率都不如股票、基金甚至诸多的银行理财产品。

基于通胀预期，大家还是认为要把钱花出去，就50万左右这笔不大不小的闲置资金，谢韬建议“先主要满足消费”，比如用20多万购车，剩余的30万再作股票、基金、保险等资产配置。邹建民推荐寻找年率10%以上、两年期左右、有担保的信托，他曾经以房产为主，而今表示“坚决看空”楼市，转而以蓝筹股、信托为主。他认为蓝筹股目前是历史低位，今年冲高20%很有可能，而信托是一种操作更简单、有保障的方式，关键是要选择有大型国企、金融机构等担保的。

80万怎么办？

购买小户型及其他理财产品

案例：几个月前刚卖了一套房套现80万元的丁先生，近期觉得这笔钱很烫手。物价、房价飞涨，通货膨胀明显，丁先生直后悔不该卖掉房给自己出难题。今年如何让这笔钱“钱生钱”？

策略分析：8 0万现金如何做，令资金？接受南都记者采访的们给出房产、股票、基金、人民币理财产品等多种选择。

江少杰建议将80万资金“二八分”。80%房产，20%股票。视不同者而言选择不同，稳健性者可购买皇岗、水围、人民南、蔡屋围等区域的中小户型，150万以内还能找到，这类物业租金稳定且容易转手变现；对资金需求不强烈的者可考虑关外沿线、目前租金支撑不足但有远期前景的区域。

邓志旺则表示，深圳房产门槛高，80万现金在深圳已难觅房，内地如武汉、长沙、成都、西安等省会和区域城市房产同样有。其一是高速轨道拉近了城市间的距离，其二是二线城市受政策调控影响相对小，风险小一些。“如果在深圳中低档房和二线城市的房间做选择，我会选后者，我认为二线城市的房更具。”邓志旺说。

如果你对楼市心有疑虑，对股市又一窍不通，不妨考虑稳健型的理财产品。张先梅则从专业角度给出建议，并列出具体规划。她认为，稳健性产品与风险性产品占比在4：6左右比较合适。稳健性理财产品总体占比40%，其中短周期理财产品占10%，以满足家庭现金流需要，以交通银行的“天利”系列产品为例，7天、14天左右的周期率在2%-2 .5%；周期为半年到一年的人民币储蓄产品占比在10%左右，在4 .2%-4 .5%，另外的20%用来购买封闭式基金，如前述“天利”系列封闭基金2 0 1 0年在7 .5 %，2011年的预计在10%以上，尚算乐观。

另外60%她建议做高风险、高的产品。“如果熟悉股票，可注资20%，但我们会建议在2600点左右入市；基金则是‘懒人’，建议采用组合购买方法，高风险产品占20%，风险相对小的混合型基金占20%.按照测算，80万元在3年后能到1 1 4万元。”张先梅说。

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150万怎么办？

买社区商铺或罗湖乙级写字楼

案例：名下两套物业、一部车，工厂年终分红150万元的乔先生，坚决不敢称自己为“中产”。“前一段时间媒体报道乐退富豪退休门槛是1亿元，现在通货膨胀这么厉害，谁敢轻言退休？2011年的任务，是如何让这1 5 0万元保值、。”乔先生说。

策略分析：如乔先生一般闲置资金达到150万元，给出建议的各领域们更有“底气”了。商铺、写字楼、理财产品等，开始被作为重点推荐。们同时提醒，新年伊始市场就风传房产税，政策并不利好楼市，建议入市者多评估自身风险，备足现金流。同时房产的资金占比不要超过8成，以避免政策来袭后的断供风险。

“闲置资金达到150万元，我会首先建议买小区商铺或小面积的写字楼。300万以下的小区商铺区难找，但龙华坂田、龙岗城、宝安区等区域还有不少可选。但商铺的生手必须多了解、小区、道路、规划、人流量等信息。总额在300万以内的写字楼则罗湖，100平方米左右的乙级写字楼还有得选，且租金稳定。”江少杰说。他同时建议者预留资金总额的20%，用来购买稳健的蓝筹股票。

资深客丁云峰则未推荐自己“试水”多的地产，而是转而建议者们多关注股票或稳健的指数型基金。他认为，近一年多平稳的股票市场，在春节前可能还是“淘金”的好机会。“近期房产税政策传闻四起，舆论也不利好楼市，我会对地产暂且放一放。而股票市场春节前向来套现的多一些，我认为此时购买反而是好机会，还有盈利空间。如果者对楼市情有独钟，建议买房时一定要精挑细选，自己多到市场上走一走，同时严格审核自己的资金承担能力。”丁云峰说。

陈鹏也建议，不动产的控制在6-7成，另外的资金做短周期产品或进入股市，以作现金流储备。张先梅也建议市民不要“把鸡蛋都放在一个篮子里”，她认为理财产品、贵金属、外汇等都是不错的选择。.

200万怎么办？

出手商业物业或返乡置业

案例：陈先生夫妇来深8年，有自住房产一套，无房贷。双方均有稳定工作，目前手上存款有大约200万，其中部分买成基金放着，一直想再买个房子作为，很想在新年开始的时候做个规划，希望在通胀之下不要贬值。

策略分析：

“200万看上去挺多的，但是作为二次置业人群，在深圳其实可选择的范围并不太大”，这便是深圳房价上涨带来的数字相对论。

首先留下6-12个月的生活费用以银行存款的方式保留下来，这是额度的理财者都必须要做的步，不要因为而令生活品质有大的损伤，否则就失去了本质的意义，陈旸说40万基本就够了。

因为商业物业不是国家调控重点，同时经济一直向好，也会持续走高，所以多位都首推商业物业。但是鉴于深圳目前商铺通常4万元/平方米起，动辄数十万元/平方米也并不稀奇，这个资金量动用2倍的资金，也只能选择面积不大的商铺。至于写字楼，目前区普遍单价在4万元左右，世纪单价已突破5万元，总价在400万元以下的写字楼需要仔细搜索。世联地产市场部总监海斌推荐了龙岗的正中时代广场，不仅因为它是龙岗区首座写字楼，并且开发商持有的那一栋基本已经招租完毕，看好在售的那一栋。

建议返乡置业，不仅是因为200万在省会城市选择的空间会大很多，也因为大部分都赞成“避免高价的房子和城市，是在目前调控不断的局势下规避风险的方向性选择”。招商置业董事长孙文就认为目前一线城市楼市过热，二线城市正在趋热，三线城市需要加热，他表示目前置业深圳的风险一半来自于市场泡沫，另一半来自于政策面对于民生的考量。所以提醒“不宜过于依赖银行，更不能盲目追高”。至于怎样的房价才能够，他表示即便不能租可抵供，但是月租高过利息才有价值。深圳嘉旺城股份有限公司策划总监朱德中用一句话概括———“跟随一线开发商，去二线城市买房”。不过他还提醒资金在200万档位的者，近期房价不会大幅上涨，小面积住宅已经属于“低，高风险”理财产品。

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500万怎么办？

买豪宅或商业地产

案例：马女士和先生都已经处于退休状态，家庭持有多套房产，每月租金基本可以保障日常开支，同时还有500万资金作为两人的养老资金。他们偏好房产，但也希望通过的建议，搭建更为合理的理财框架，这笔钱至少可以跑赢通胀保证家庭将来的生活。

策略分析：风格属于保守、稳健还是激进，是资产配置的重要考虑因素。“这个家庭以房租为生，抗风险能力较低，所以整体资产配置按照稳健型风格进行。”招商银行私人银行理财顾问陈旸认为接下来调控加压的概，不看好楼市基本面，于是建议资产结构是2 0 %的银行存款、30%的固定类产品、40%的股票和基金、10%的大宗商品或。曾经10余套房同时按揭的资深人士解明赞成留下1 0 0万作为储备资金，“这样后续无论是股票还是房产，才能有足够的腾挪空闲以保证良好的心态”。

对于偏好房产的马女士一家，若准备剩下的400万依然房地产，由于深圳受到限购令约束，所以主要有两种方向，一种是以信托的方式参与，这样流动性更好，并且有更专业的团队来寻找标的，只不过不能使用资金，需要一次性投入100万-300万元。另一种则是跟着国家区域振兴政策走，去那些人口过千万的二线城市，在有规划的区域核心，选择豪宅或者商业地产，尽可能使用资金。对于异地置业者而言写字楼又是其中，这样在规避了城市风险的同时，获得产品的化。“这里有三个常识，在市场稳健的情况下，住宅中豪宅高；第二，一线城市怎样走到今天，二线城市未来也将如何走过去，所以路径完全可以参照北上广深和香港的发展轨迹；第三点，选择商业物业，当因为他所处的位置可以赚更多钱的时候，它就可以承受更高的租金。”朱德中总结自己的观点。

在股票和基金方面，已经重仓的解明建议些中小盘的转机股、重组股，放上1-2年也会有不错的。

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同题调查

2011年楼市是否值得？4000多位网友在线接受调查，15位深圳开发商、客、中介、资本市场的则接受了南都记者的同题访谈。

过半数网友和们认为，2011楼市将有更严厉政策。但论及楼价走向时，网友似乎比们更乐观。近2成网友认为今年楼价可能大涨，但投此选项的人数为0；认同楼价要涨的网友比例达到57%，们是47%.至于闲钱的方向，网友们将地产搁在首位，而以地产圈为主体的团却投给了股票或基金，可见对2011年楼市信心不够足。

A：网络调查（调查途径：深圳搜房网）

1.你怎么看2011年的调控政策？

A .会有更严厉的政策出台

B .撤销部分临时性政策，如限购令

C .消化现有政策，不会再有更严厉的政策

2.你怎么看2011年的楼价走势？

A .大幅上涨

B .小幅上涨

C .会下跌

D .平稳

3.2011年若手中有闲钱，你的资金方向是？

A .地产

B .股票或基金

C .

D .其他

4.2011年你还会深圳楼市吗？

A .一定会

B .暂时不会

C .找机会，有机会还会出手

B：调查

1.你怎么看2011年的调控政策？

A .会有更严厉的政策出台

B .撤销部分临时性政策，如限购令

C .继续消化现有政策

2.你怎么看2011年的深圳房价走势？

A .大幅上涨

B .小幅上涨

C .会下跌

D .平稳

3.2011年若手中有闲钱，你的资金方向是？

A .房地产

B .股票或基金

C .

D .其他

4.2011年你还会深圳楼市吗？

A .一定会

B .暂时不会

C .找机会，有机会还会出手

参与调查：

深圳中原地产总经理李耀智，美联物业深圳营业总经理江少杰，深职院房地产研究所所长邓志旺，世联地产市场部总监海斌，港置地产深圳区总经理陈鹏，众厦地产品牌总监林晓华，深圳嘉旺城股份有限公司策划总监朱德中，招商银行深圳分行私人银行顾问陈旸，交通银行深圳分行沃德客户经理张先梅，太平洋人寿行销总监蔡涛，深圳市荣华懿担保有限公司总经理谢韬，房产客邹建民，资深人士叶森，资深人士解明、丁云峰。

大智慧

把更多钱投入实物资产、和大宗商品、海外基金。除了拿工资外，尽量拥有股权、创业，或者股权。不要把太多钱房地产，这是较安全的规避风险办法。

———耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武

如果支出占收入的50%，你才具备不动产的能力，但是你拥有不动产抗风险的能力还不够。而当你的家庭正常生活支出占收入的比重不超30%，这个时候才真正有能力房产。

———建设部政策研究主任陈淮

楼市不让炒（调控打压需求），其他的渠道像玉、、红木、普洱茶，能炒都炒遍了。回到起点我个人觉得股市还是有前景的。

———的一线财经评论员马红漫

未来十年股票市场的和房地产市场的，在中国的差别不太可能重复过去十年这么强烈的对比，房价涨了五六倍，股指只涨了30%，这种格局肯定会发生变化。从长远来讲，未来十年，在我看来股票市场上的机会应该会比房地产要好。

———摩根大通中国银行董事总经理/主席、经济师龚方雄

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市民小计划

就2011年理财计划，@深惠楼市在微博上做了调查，结果如下：

@卜昭：明天去开个户，每个月存一两千，做点基金定投。

@肖小平：房子要有，现金要有，股票要有，保险要有。至于比重，因人而异。比如说从事房地产业，那房子的比重自然要高之又高，毕竟有资源，而从事证券业，股票的比重自然也会比一般人高。

@蓝屏知了：房价越贵房产越亏，现在傻子才买房子？

@ sonaka1117：真正的应从买国债开始，从低风险产品起步，逐步积累经验，过渡到高风险高产品，遵循国债———货币型基金———银行保本理财产品———分红型保险———债券型基金———房产———平衡型基金———股票型基金———指数型基金———大盘蓝筹股票———小盘股票———期货———外汇。

@廖承军：我看好三、四线城市的房地产市场的机会，一线城市已逐渐不是选择。

@超人不会飞：对于房产我只有两个想法：一奔赴二三线城市、二沿着高铁走。

@阳光巴洛克：二、三线城市和商业地产前景看好。今年重点关注三方面：1抗跌；2商业地产春花开；3二、三线城市机会多。

@白小刺：2011年再买房，实在没理由。

@ro ss琪琪：买套大房子，再买些央企地产股。

@林小茜：我有钱就去旅游了，走走看看，自己。

@粉红猴子：买二线城市房子，买有可靠消息的股票，买外汇。

@晨间的微博：在中国要有钱还是房子保值啊。

@深圳小虫：我会买房子、指数基金、，是股票。（本人不太激进，比较保守。）

@李宗苗：做一家小公司，在好玩的城市买套小房子或小铺子，或者在海南找个好玩的小镇买地盖农民房。

@赵小满呢：我永远选择房子，连都不能夺走我对房子的爱。

@顾洪波：虽然有房产税，虽然有加息，但同样也有城市化加速，有，有大运会，还有通货膨胀，更有负利率，房价保持平稳上升态势的概率应该比更大一些。如果俺有足够多的M oney的话，那就买商铺买写字楼吧！

@德源：钱是不能放在手上的。如钱多，可以买房、买私募股权基金、买股票（现在入场是机会）；如钱不够多，应该筹措创业，相当于自己给自己做风投。买房固然保值，但变现不易，这点定要充分考虑，不要让活钱变死。对广大白领而言，创业可能是更好的去处，因为可实现财务自由。

@乡镇猪：房子要买，分点去其他也是合情理的。

@伯伯的牙：买房是少不了的，买了还有机会，不买就彻底保不住了！还有余的话，当然倾情参与股市了———即便股市从来都不靠谱。

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