2010深圳住宅租赁市场分析：关外租赁市场升温

二、各区分析

就分区来看，六区租赁面积均有不同程度的上升，福田和南山两区是深圳租赁主力成交区域，共占全市比重的63%，分别成交了28.5万平米和21.1万平米，同比09年分别上涨13%和17%。作为城区，地点集中、生活配套齐全、交通方便等硬件设施仍然是吸引租客选择的中坚力量。但是，这两区比重较09年均有所下降，主要是由于关外的住宅配套得到完善，加上多个线路的建设和开通，网络覆盖至关外，租客向关外转移的趋势进一步加强，使宝安区及龙岗区的租赁市场有所升温，两区租赁面积同比分别上涨35.0%和87.4%，其中龙岗区表现较为突出，所占比重增加了3个百分点。罗湖与盐田占比亦有小幅增加，租赁面积同比09年均有大幅度上涨。

数据来源：中联地产成交系统

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租金价格创新高

一.全市租金均价分析

2010年租金走势较为平稳，全年租赁均价突破了40元大关，达40.2元/平米，创下新高，同比上升了10.9%。从全年走势来看，全市租金价格整体呈现上升趋势，在12月达到点，为43.1元/平米，同比上涨14.2%。自2009年以来，租金持续上涨，一方面是由于人口持续增加带来的新增需求旺盛，城市更新使得低端供应减少（如大冲改造）导致深圳租赁市场供需关系更加紧张；另一方面，房地产市场价格持续上涨、反映通胀的指标CPI保持高位运行也是推动租金价格上涨的重要因素。此外，由于居住功能是租客的主要考虑因素，随着深圳沿线区域进一步扩大，交通环境的改善使沿线物业的价值快速提升，在一定程度上拉动了全市租价的上升。

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二、各区租金价格分析

就分区来看，六区的租金均价都有所上涨，其中，福田区租金价格高于全市平均水平，居六区首位，全年均价达49.5元/平米，同比上升了12%；南山区租金为42.1元/平米，略低于全市，同比上升17%，涨幅较明显；罗湖区波动幅度较小，同比上升5%，为40.7元/平米；盐田区租金价格上涨较快，涨幅，同比上升了18%，为30.9元/平米；宝安和龙岗两区租金价格处于较低水平，分别为28.2元/平米和24.9元/平米，同比上升了15%和9%。

数据来源：中联地产成交系统

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三.租金维持低位

2010年全市租金为3.43%，比去年同期减少了0.35个百分点，降幅为9.26%。全年租金走势较为波动，峰出现在6月，达3.87%，当月二手房均价创下年内，12月租金仅有3.24%，为全年。2010年租金全年涨幅仅为12.7%，远远低于二手房成交均价全年26.6%的涨幅，租金上涨速度明显落后于房价是导致租金整体呈现下降趋势的主要原因。

六区来看，2010年各区的租金从高到低依次为：罗湖区3.68%、福田区3.27%、盐田区3.09%、宝安区2.89%、南山区2.88%、龙岗区2.77%，整体来看，罗湖的租金，龙岗区，深圳的租金处于较低水平。

数据来源：中联地产成交系统

（注：本报告中“租金”的计算方法为租金=租赁均价*12/二手房均价）

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4.综述

2010年深圳租赁市场量价齐升，整体表现活跃，反映出深圳的租房需求旺盛。一方面，深圳外来新增人口持续上升，住房需求日益扩大；另一方面，今年密集出台的房地产市场调控政策导致大量中低收入者的购房能力明显下降，高房价致使部分客群流入租赁市场中解决住房问题，间接地带动了租赁市场成交量的上升。而剧增的需求以及城中村的改造使得处于饱和状态的城区已无法容纳，部分租客向关外转移，带动关外租赁市场的升温。市场供需关系紧张，住宅物业价值快速提升，在高额的房价与偏低的租金面前，租金也跟随房价的脚步稳步上升，连续创下新高。

住宅租赁市场在吸纳解决每年新增的外来务工人员、毕业生来深就业以及过渡需求等方面发挥着重要的作用，在目前市场需求巨大的情况下，相信深圳住宅租赁市场成交量将持续增长。而当前深圳住宅租赁市场供不应求的现状及通胀预期等均为租金上涨带来动力，相信后期深圳住宅租金仍将保持平稳上涨的趋势。

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