[摘要] 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局,西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：
一、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理的具体程序、购买房屋的时间、开具、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。
三、本通知自发文次日起执行，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）同时废止。
财政部 国家税务总局
二〇一一年一月二十七日
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二手房营业税：未满5年全额征收
（来源：羊城晚报）●今年各城市政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布
●人民银行各分支机构可在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率
●今年商品住房用地供应计划总量不得低于前两年年均实际供应量
●对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社保缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本区域内向其售房
据新华社电 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
会议指出，自去年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，有效遏制投机性购房，必须进一步做好房地产市场调控工作。
进一步落实地方政府责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
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建个人住房信息系统
为依法征税提供基础
调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
二套房首付
起码六成还可再提
强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
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“限购令”扩至省会城市
合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本区域内向其售房。
约谈问责范围囊括房价房贷税收
落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
坚持和强化舆论引导。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
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全额征营业税比差额增多少
羊城晚报讯记者严丽梅报道：国务院26日公布的调控措施规定：“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”
而此前这方面的规定是：个人购买不足5年的普通住房，转手交易时，按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税；超过5年的免征营业税；对非普通住房，不够5年的全额征收营业税，超过5年的按差额征收营业税。
举例：某市民将一套2008年购入、面积100平方米、购入价90万元的住房以200万元售出。
按此前政策，该套住房属于购入不足5年、普通住房，可按差额缴纳营业税，即按照5.5%的税率缴纳营业税（含城市维护建设税和费附加，下同）。所需缴纳的营业税为：（200万元-90万元）×5.5%=6.05万元。
今后，按新政策规定，这套住房要全额缴纳营业税，即缴纳的营业税为：200万元×5.5%=11万元。
前后对比，增加了4.95万元。
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解读：税收政策
购买成本上升部分二手房税费
（来源：每日经济新闻）从税收征管方面看，此次调控提出了调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。另外，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，要进行土地税清算。
一位业内人士分析认为，相比之前执行差额收取营业税，新政再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税，使得5年内房源再交易成本将明显上升。
他举例说，如果一个人在2008年以100万元购买了一套房 （见下表），现在欲以200万元出售，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税，也就是缴纳5.5万元即可。而新政执行后，将需要交纳11万元，这将明显遏制过度炒作。而且，新政还明确指出坚决堵塞税收漏洞，部分二手房将可能因为无法避税而交易税费，大幅增加购买成本。
解读：问责机制
强化问责制还需看具体惩罚措施
楼市新政中，明确规定了地方政府对落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。对于该问责机制，接受《每日经济新闻》记者采访的认为，关键看是否有具体的惩罚措施。
根据昨日出台的楼市新政，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
对此，中国社科院金融研究所研究员、金融市场研究室副主任尹中立说，地方政府能不能好房地产市场，关键要看有没有具体的惩罚措施。没有惩罚措施的文件等于一纸空文，不会起到实质性的督查效果。所以对房地产市场的调控，重要的手段实际上是要做到“对乌纱帽的调控”，也就是说，对不严格执策的地方政府部门或者主要责任官员，采取“摘掉乌纱帽”的办法管用。
中原地产华北区域董事总经理李文杰告诉记者，此轮调控是对前两轮调控的深化，对地方政府的问责要求使得地方政府不得不，而且这种问责已经上升到政治高度。
延伸阅读：营业税新政尚未实施 二手房客户赶搭末班车
（来源：新民网）国务院新出台的楼市调控政策，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。新民网记者27日了解到，由于营业税新政的文件尚未下发到位，大量二手房客户赶搭“末班车”，使得办理业务的客户数量猛增。
记者拨打上海财税咨询服务热线12316得知，目前新政的文件还未下达，仍按原有政策规定执行，新政的实施还无法具体预计日期。
在浦东新区房地产交易，一楼交易大厅与二楼的交税大厅人头攒动。在一楼的取号窗口前，工作人员告诉记者，截至下午2点已有300多个号放出，估计今天要超出400个，客户数量较前期明显增加。
多位正在帮助客户办理手续的中介人员告诉记者，他们昨晚得知个人转让住房营业税的政策改变，今天赶紧通知客户前来办理手续。一位业务经理举例称，如果业主原先买进一套房产是100万元，而现在卖出是200万元，按原来的政策只需要对100万元的差价部分缴税，而新政需要按200万元全额征税。
“营业税的变化对客户交易的影响不小，有的买家担心卖家将税负成本转嫁，也比较乐意尽快办理手续”，另一位中介业务经理对记者说。
据悉，原有的个人转让住房营业税政策规定，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
业内指出，新旧营业税收政策的差异，一是取消了普通和非普通住宅的区分，二是从原先的差额征税改成了全额征税。
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第三轮调控影响几何
（来源:搜房业内论坛）国务院推出楼市调控“新8条”，业内认为，这些措施的出台，标志着第三轮楼市调控的到来，或对今年房市造成较大影响。
【政策对比】
80万房子多交2.5万营业税
【原政策】个人将购买不足5年的普通住房（指144平方米以内住房）对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房主要是对外销售的，免征营业税。
【新政策】调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
【解读】以一套原价50万的普通住房，以80万的价格出售为例，如果现在不足5年，按照原有规定，应差额征收5％的营业税，应纳税额为：（80－50）×5％＝1.5万元。而按照的政策，需全额征收5％的原油税，税额为：80×5％＝4万元。税额翻了一倍多，可见交易成本大幅提高，影响大。
个贷门槛提高程度超出想象
【原政策】二套以上住房首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
【新政策】对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
【解读】事实上，二套房首付提高至60％以后，以购套80万元的房屋为例，如果被认定为是二套房，那么你就必须支付48万元的首付款，比之前需多付8万元首付，这对购房者来说，压力无疑是巨大的。此举将对贷款有很强的抑制效果。
另据分析，在第二套房的购买人群中，有四成的人为贷款买房，二套房首付再次提高，除直接影响“换房”的改善型需求购买难度增加外，将是2011年个人房贷全面紧缩的一个信号，个贷门槛提高程度将超出想象。
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“限购令”推广到了
【原政策】之前，除了北京等个别大城市外，多数中小城市并无实施住房限购的措施。
【新政策】对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本区域内向其售房。
【解读】此举相当于是把以前在个别城市推行的“限购令”推广到了。不过像扬州这种城市是否会在限购之列，可能还需进一步明确。
【新政影响】
楼市调控要“动真格”了
“应该说，这完全在我们意料之中，国家近期肯定是要出新调控措施的。”昨晚，多家银行房贷部人士表示。
“二套房贷其实在银行房贷业务中占比不大，应该说这个政策影响有限，二手房营业税改为全额征收，也不是太意外的事，关键是限购这么快就推广到，有点意外，这意味着国家对房市的调控是要‘动真格’了，不稳住房价不罢休。”我市一大型国有银行房贷部负责人认为，新一轮房市调控政策的出台，或对今年房市造成较大影响。
我市一家二手房中介负责人也认为，虽然从目前看，去年系列调控政策实施后，房价并未见明显回落，但这些政策累积起来，效应可能会慢慢显现，是二手房这块，随着契税、营业税政策的调整，交易成本大幅上升，将对二手房市场影响较大。
【业内预测】
执行仍有困难，或会出台细则
“新8条”出台的系列政策，条条都有针对性，不过，业内认为，这些政策的实施，可能还要迈过很多障碍。
比如“二套房”的认定，目前的政策是“认房又认贷”，但由于很多地方房产登记系统尚未联网，未在银行贷款的房屋无法查询。既然二套房都难界定，那6成首付就更难执行了。另外关于“限购令”，如何查询某个家庭有几套房？是由银行查，还是房管部门查？这些“技术性”问题都需解决。
“不排除近期有相关细则出台的可能，一些问题肯定要细化才好执行。”市区一银行人士认为。
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背景：财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，您认为该调整会对二手
