[摘要] 搜房网带着网友热切关注的问题走进业内人士，聆听行业内声音，体悟楼市走向。为房地产开发企业带去发声的平台，也为广大购房者带来新年的期许。
年终岁尾，站在这个辞旧迎新的时间节点上，回望2010年中国房地产市场的一路征程，似乎很难用一两个词来形容。
在这一年里，房地产市场经历了1、2、3月的疯长和5、6、7月的低迷，承受了4、9月的调控洗礼，也无奈于8、10、11、12月的翘尾回潮。购房者经受了过山车似的的心理压力，房地产开发企业也曾在水深火热中焦灼。
究竟是政策“不给力”，还是市场“价坚强”？走过2010年后，房企是如何评价和总结其在过去一年中取得的成绩？在屡调屡涨之后，房地产市场的调控政策将走向何方？面对2011，人们又将有怎样的期待？
搜房网带着网友热切关注的问题走进业内人士，聆听行业内声音，体悟楼市走向。为房地产开发企业带去发声的平台，也为广大购房者带来新年的期许。本期采访嘉宾是花样年惠州市大亚湾花万里实业有限公司营销总监路剑锋。
三大因素促花样年别样城火爆热销
花样年惠州市大亚湾花万里实业有限公司营销总监路剑锋
【搜房网】：路总，您好！在调控厉政不断的2010年，花样年别样城11月20日开盘即被抢购一空；2011年元旦加推单位创下了一的销售佳绩。请您为我们分析一下项目热销的原因是什么？
【路剑峰】：主要有三大原因：
，花样年别样城产品、类型与整个调控政策不相冲突。调控政策是为了打击投机性，抑制房价过快增长，而花样年别样城以中小户型自住为主，就整体价位及推出目的来说，是打造一个深圳东的居住型幸福社区，面向的客户群主要是置业或是改善型住房。调控政策对这部分人影响并不大。
第二，就别样城在惠州所处区域而言，与深圳关联程度很深。因为深圳关内的房产资源的稀缺与高价格，深圳置业者向外购买转移是必然的，惠州与深圳具有明显的交通。以后惠州和深圳城际轨道交通网也被整合在珠三角轨道交通网之内，以后从深圳到惠阳也就二、三十。以现有建设的厦新铁路来说，从厦门到深圳是三个半，从龙华总站到惠阳大亚湾大概是30多。种种交通利好便利必然会带动深圳人群来惠州居住。
第三，别样城的产品以中小户型为主，标榜以灵动空间，很适合30岁左右开始置业的白领、公务员满足婚房、自住需求。同时也很适合从龙岗、罗湖往来惠阳方便的深圳人。他可以在这边买套房，买辆车，就可以享受到安逸的生活。
我一直有个想法，把深圳坪山、坑梓工作的这部分人吸引到惠阳大亚湾来置业、居住，因为这两个区域的房价均价在9000到10000，而花样年别样城均价5000，在这边可以买个90到100平米房子，再添置一辆车，只需二、三十的就可以到达坪山、坑梓。此外别样城周边有很好生活配套：有、还有惠阳客运总站、购物。这里又是惠阳新城区，生活配套、商业配套日益完善。深圳人完全可以在别样城实现自己的幸福生活。
政策层面、区位、产品特色这三方面因素叠加在一起，加上大量的刚需，花样年别样城的热销自然成为一种必然。
“2011珠三角价值楼盘”花样年别样城实至名归
花样年惠州市大亚湾花万里实业有限公司营销总监路剑锋
【搜房网】：花样年别样城荣获第七届中国房地产网络人气榜之“2011珠三角价值楼盘”，您认为成功的关键是在于贵公司对市场大环境的精准判断，还是企业成功的战略部署？请您借此机会和广大业界同行以及购房者分享一下宝贵经验。
【路剑峰】：我认为以上两方面因素都存在，因为一个楼盘的推出，必然要顾及市场环境与公司战略部署的协调一致。
我们公司定位别样城项目以中小户型为主，是出于对当前市场的判断，这种产品是为了解决真正有住房需求的职业者的购房问题，是为了满足刚性需求释放，受市场调控影响不大。
战略部署而言，实际上就是我刚才讲的区位。深圳要外扩，大亚湾和惠阳就相当于以前的关外。目前关内的新楼盘越来越少了，基本上没有太大空间，正好惠州具备便捷的交通，两地时间距离很短，时间距离消除了一切区划的影响。此外，深圳需求量很大，供应量受限，购房者的置业方向必然往外扩，所以惠州、东莞，广州周边的几个城市必然会成为居住的地方，发展模式可能会像美国那样，居住全部是在外面，以后城区就会成为、文化、商业或经济。稍微有点眼光的人都应该在这些地方布局，因为现在地价比较。
分析一下购买惠阳和大亚湾项目的客户群构也能很明显感觉到，在政策不好的时候，反而有很多深圳公务员出手，他们对政策的敏感性强，对政策及城市规划发展把握得比较清楚。这说明他们很看好对惠州的未来发展前景。
惠阳大亚湾：深圳的后花园
花样年惠州市大亚湾花万里实业有限公司营销总监路剑锋
【搜房网】：惠州楼盘历来就有主打深圳市场的传统，而处于“”的惠州楼盘对于深圳客更存在较大的吸引力。对此，您有何看法？
【路剑峰】：我觉得目前惠州房价的确具有很大吸引力，这也是很多深圳人来惠州置业的原因。这边五千块钱，深圳关内房价已经涨到了两三万，在大亚湾50、160平米的房子付出的总款大概七、八十万，还可以辆二三十万的车，在深圳市区只能买70平米的房子。价格只是其中的一个因素，购房者心里会算这笔帐。主要还是宜居，这里的发展可以满足广大深圳置业者的自住需求，实现他们工作在深圳生活在大亚湾和惠州居住梦想。
由惠阳大亚湾成交的户型变化上也可以看出，中大户型逐渐走俏，入住率较高的是中大户型，是坪山、坑梓两区的人已经开始在惠阳大亚湾居住。开发商开发产品定位也在逐步改进，越来越多的自住型客户向惠阳大亚湾转移。一个成熟社区，如果没有自住客支撑，卖到第三、四期的时候，就卖不动了。所以别样城将致力打造成为一个自住型的70万平米幸福城，让越来越多的深圳人到我们项目居住。
【搜房网】：据了解，深圳购房者则更看重惠州城市的快速发展、交通便利以及良好的自然生态环境。您如何看待惠州楼市的发展前景？
【路剑峰】：发展趋势，惠州比东莞更有，东莞原来工业发达，很多地方不太适合于居住。现在惠州有很多自然资源，比如说大亚湾海边资源，以及惠州的山和绿化的资源，环境很好。深圳人居住讲究一种氛围，要求居住舒适、大社区、绿化好、有山有水，惠州刚好满足他们的要求，惠州山多水也多，与东莞不太一样。所以惠州楼市发展前景没有任何问题。这是大家都认可的。
惠城整个城市建设做得好，居住在那边比深圳要舒服很多，因为整体氛围，生活和氛围都很好。不管买的是惠城也好，惠阳也好，大亚湾也好，都有这种自然资源和发展前景。
此外，惠阳大亚湾有它的更大的先天，比如旅游资源、交通及经济支撑。很多罗湖、宝安、盐田、龙岗的人群喜欢买大亚湾惠阳的房屋，因为他们比较看重这个的发展前景，这里必然会成为深圳的后花园、卫星城。
从经济上，大亚湾完全可以实现深圳企业跨区在税收上资源共享，实现经济一体化：深圳将企业设在大亚湾，享有深圳的政策，而税收由两边政府分担。在深圳买地建厂成本很高，但又想享有深圳政府资源，可以考虑把厂设在大亚湾或者惠州，实现一体，这个没准是以后的趋势，因为区划是很难去逾越的。
深莞惠一体化只是实现生活、医疗保障，可能不能完全实现我们所说的一体化，我觉得经济一体化是很快可以实现的。据我了解，深圳有些大企业正在做这种思路：税收一起享有，土地共同来出，政策哪边好就享受哪边的。这些必然会带动本地的发展。
2011年楼市延续调控格调
花样年惠州市大亚湾花万里实业有限公司营销总监路剑锋
【搜房网】：以“严厉”著称的调控政策效果，显然没有达到购房者的心理预期。房价重又上扬，市场再度回暖。坊间关于三轮调控的传言不绝于耳，那么您认为楼市政策将如何变化？面对新的市场形势，贵公司在2011年将会有怎样的计划？
【路剑峰】：我对调控这么理解：2011年肯定会延续调控的格调。然而，就市场供给和平衡来说，调控主要目的是打投机、打，而市场需求是一直在的。中国的楼市还没有到日本当年的情况，日本当年的是因为人口结构发生了很大的变化，人口老龄化达到了一定的比例，这是人口结构以及城市化进程所致，但中国这两点远远没有达到。首先人口老龄化没有达到；另外城市化才刚开始不久，各地只能说珠三角、长三角城市化进程快一点，但就来说，城市化进程还在开始阶段，还没有达到一个鼎盛的时候，所以这种住房需求基数很大。打击投机性的调控，不会影响到老百姓对购房的需求。
中国GDP每年有这么高的增长，房价应该有一个合理的增长，只是说国家是想打投机、打，不想让房价过快增长。所以2011年还会延续调控的格调，但对基本住房需求增长和购买不会受很大的影响，国家政策也不会对这部分需求有严格的限制。
2010年从4月份开始国家对楼市进行了频繁的调控，基本上成交量和成交价在一定程度上都稳住了。在稳定的情况下，量价合理增长都是正常的，不是说调控政策一出来量一定要下跌，这是一种错误观念。GDP都在增长，人们整体收入都在增长，按道理房价也应该合理增长，量也在合理增长，这都是正常的，只要调控能控制住投机需求来哄抬房价就可以了。
花样年惠州公司2011年还是延续我们的价格策略和市场定位，因为我们产品必定主要是推向置业和居住型的客户，这种策略和调控政策没有太大的影响，户型也不大。
就房产税而言，我个人理解对抑制房价并没有什么实质上的用处，首先调控的对象是豪宅，而市场真正成交的主体还是中小户型为主，并不能以面打全。第二，高房价区域主要集中在几个一线城市，需要调控的区域只占到很小的份额。另外关于征收的界定及实施上，都存在一定的难度，这个税是不是会转嫁到真正需求者身上，能否能打击到投机客都是一个问题，所以能否对房价起到抑制作用还很难说。
【搜房网】：消息显示，有业内人士判定为楼市重又回暖，您如何看待？春节之前的一段时间内惠州房地产市场行情趋势如何？
【路剑峰】：我觉得近楼市也不算是回暖，今年从4月份调控以后，部分有购房需求的人就开始持币观望，经过长达8个月的适应，需求终于选择在年底释放。实质上，总体的量并没有很大的波动。所以我觉得不叫回暖，毕竟还是受到了调控的一些限制，目前的市场只是正常需求的释放而已。
春节前，市场应该保持这种幅度，量和价不会出现大涨大跌的情况。按道理年底本来是购房的淡季，只是说近有一些前期的释放，大家看到到年底了，政策也就这样，价位也就这样了，该买的看中喜欢的还是买了，只是把这部分量释放出来了。
惠阳大亚湾楼市价值无限
花样年惠州市大亚湾花万里实业有限公司营销总监路剑锋
【搜房网】：房价涨或不涨，房子买或不直以来都困扰着购房者，尤其是对于“异地置业”。在市场充满了观望的情况下，他们需要听到来自业内的声音。在这样的市场状况下，请您给购房者提出一些建议。
【路剑峰】：我觉得房价涨和不涨，就分两类来说，就自住客来说，你什么时候需要买房就什么时间买。因为房价涨与不涨，不是几个人说了算，也不是你就能判断准确的，而且整体大趋势是小幅波动。不会说你现在买了房，过了一年一下子跌到百分之三四十，不会有这样的波动。只是说你现在需不需要，你在这个价位区间内，比如说总价30万的房子或者总价35万的房子，这个区间内你接不接受吧，你只要是在这个区间内承受就可以入市。如果说你的承受力只有50万，你喜欢的房子卖到80万，你就没必要去拼了。
客比较关心这个问题，但对客来说，涨几个点影响也不大。涨几个点也没赚到钱，跌几个钱也没亏几个钱。他搏的是长期的东西。如果看好大亚湾和惠阳的楼市，要搏的是长期，这个房子保有可能对你来说可能是三五年再出手。所以对于客来说也一样，主要就是入市价位合不合理。
深圳是个城市，“异地置业”将成为一种趋势。异地置业就像我在前面提到的惠阳大亚湾的各种，使得深圳人以后过来买房是必然的，惠阳大亚湾的异地概念概念与大家常说的那种异地是有区别的，惠阳大亚湾可以说在住房便捷性上以及属于深圳。如果你在桂林买套房以后渡假来用，这种异地置业是不一样的，那是特殊需求，而深圳人在惠阳大亚湾的“异地置业”实质上是满足个人居住需求。如果说你是，也是可以的，实际你买楼盘，有自住客才有价值，如果都是客，楼盘是没有价值的。全是客，到时转手给谁没人来住。因为深圳城市规模在逐渐扩大，周边这种需求增长是必然的。很多人都在说打击房价或者怎么样一定要降，一定要怎么样，那需求怎么办，城市是在增长的、发展的，住房需求压制住了，不是更有问题，所以需求需要合理的释放。只是我们要打击扰乱市场的投机行为。投机行为实际上对发展商也不好，对业主也不好，发展商也希望打击这部分投机客，因为扰乱了市场的正常发展。所以说我觉得一个合理的需求增长和价位的增长是正常的。
如果惠州、大亚湾市场逐渐转向自住型，就代表着有很大的价值。以后可能就像深圳一样，的楼盘成为稀缺性资源的时候，那二手房市场必然很旺盛、火爆。
的话，惠州和大亚湾市场就是这种趋势，逐步走向深圳自住型的趋势。异地置业如果看好这个前景，异地和本地是没有什么区别的。深圳很多限购的人可以考虑异地置业，异地购房、自住或也好，都是一条出路。毕竟惠州是一个比较好的市场，虽然目前客的比例还是占到一半多，实际上可能达到6成左右，但是这个比例会逐渐压缩掉。
坪山和坑梓的人口以后必然会逐步移居到大亚湾、惠阳生活。因为坪山属于工业区，楼盘不多，而且价位都在九千到一万。这部分人的需求要释放，必然像以前关内和关外那样，关内买不起就在关外买。在龙岗可能九千多对很多人来说是很贵，但是来大亚湾，只是时间多付出十几二十就能以低一倍的价格去购买住房，为什么不买呢？！
因为深圳城市规模在逐渐扩大，周边这种需求增长是必然的。很多人都在说打击房价或者怎么样一定要降，一定要怎么样，那需求怎么办，城市是在增长的、发展的，住房需求压制住了，不是更有问题，所以需求需要合理的释放。只是我们要打击扰乱市场的投机行为。这实际上对发展商也不好，对业主也不好，发展商也希望打击这部分投机客，因为他扰乱了市场。所以说我觉得一个合理的需求增长和价位的增长是正常的，因为国家整体的GDP是增长的。
综合来说，的、深圳的住房需求转移，势必使得惠阳大亚湾楼市价值无限。
【搜房网】：谢谢路总接受搜房网的采访！
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