[摘要] 近日，深圳市福田区超过150户家庭退租公共租赁住房。本月8日，羊城晚报记者经调查了解到，深圳多个区出现公共租赁房空置或退回的情况。
虽然有政府补贴，金地名津昂贵的租金仍令人望而却步。
近日，深圳市福田区超过150户家庭退租公共租赁住房。本月8日，羊城晚报记者经调查了解到，深圳多个区出现公共租赁房空置或退回的情况。
公共租赁住房，是政府为解决既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”住房困难而出台的一项措施。2008年初，深圳次保障性住房申请终审后，部分符合条件的家庭开始租住公共租赁房。令人意外的是，相当一部分符合条件的家庭却并未选择公共租赁房，而福田区300多户签订公共租赁住房租赁合同的住户其两年租赁期近日到期后，超过半数的租住家庭也不再续签合同。享受政府财政补贴的公共租赁房为何在深圳遇冷？
房租租户吃不消
据了解，为完善深圳市住房保障体系，2008年1月，深圳市政府出台了《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》(以下简称“办法”)，同年，政府开始对符合条件的家庭配售经适房，以及配租公共租赁房。
“按市里要求，我们筹集了300多套公共租赁房。由于福田区房源较紧，300多套公共租赁房均顺利配租。”福田区建设局相关负责人表示，相比于其他各区，在福田区找房源太困难，恰巧位于渔农村的金地名津楼盘2008年入伙，政府出面从中筹集了300多套房源用于该区的公共租赁房，房租由政府和租住者对半平摊。“今年合同到期，超过半数的租住家庭不再续签合同，退租数量超过150户”。
为了解这些家庭退租的原因，8日下午，羊城晚报记者来到福田口岸的金地名津探访。该楼盘的金地物业工作人员向记者证实了大部分家庭退租的消息，但拒绝透露细节和其中原由。该工作人员还表示，金地名津共9栋，其中1、5、6、10栋为商品房，政府筹集的公共租赁房集中在5栋。
经四处打探，记者联系上一位不愿透露姓名的退房者，他向记者表示，金地名津属高档楼盘，租金较高，“退房的主要原因是业主，政府拒为埋单，这么高的租金，原本家庭困难的租户们自然难以承担，不得不退租”。
市财政取消房租补贴
当地房价和租金到底有多高？金地名津一家世华地产中介工作人员告诉记者，金地名津户型包括35平方米的单身、40多平方米的一室一厅、50平方米的二室一厅，以及90平米以上的三室一厅等。“房价从2.2万元到3万元不等，如果租住的话，现在小单房的租金已在2500元以上，一室一厅的租金则超过3000元。据我所知，政府在金地名津筹集的公共租赁房以一室一厅和两室一厅为主”。
福田区建设局相关负责人坦言，合同到期后租户退租原因主要有两点：首先是业主涨房租。第二，原先政府对公共租赁房租户的补贴由市财政和区财政共同分担，而从今年开始，市财政不再对租户房租进行补贴，而区财政的补贴是固定的。如此一来，许多原先的公共租赁房租户也不愿多出钱，大都选择了退租。
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两区公共租赁房空置
据了解，深圳各区政府筹集公共租赁房的渠道各不相同，房租及补贴的价格也相差悬殊，与房租高企的福田区不同，宝安区的公共租赁房租金低廉，却也出现了符合条件的家庭拒租公共租赁房的情况。
据宝安区建设局房改科吴科长介绍，按市里要求，次保障性住房申请终审前，宝安区共筹集了600多套公共租赁房。终审结束后，符合条件租住公共租赁房的家庭有140户，租金分为两种，5.8元/平方米和4.7元/平方米，比市场价低了好多，但终选择入住的只有82户。“空置的公共租赁房陆续开始退还业主，到去年为止，宝安区有公共租赁房120套，今年7月30日，我们再将数十套空置房退还业主，前后总计退还549套”。
至于对享受政府补贴的公共租赁房“不感冒”的原因，宝安区建设局房改科吴科长认为，许多家庭在申请保障房时都是怀着购买保障房的目的，怕选择公共租赁房后失去购买保障房的资格。事实上，符合条件租住公共租赁房的家庭仍可继续申请购买保障房，只不过在购买保障房前，须退出公共租赁房的租赁。吴科长称，租户或对政策理解有误。
与宝安区的情况类似，筹集了490套公共租赁住房的南山区，在次保障性住房申请终审后，申请公共租赁住房的低收入家庭。南山区迫不得已退回254套给产权单位。据调查数据，在留存的236套公共租赁住房中，仍有34套空置。
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2011年全省预计建设公租房4—5万套。而根据《意见》，这些公租房面积将严格控制在60平方米以下，保障城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工，并逐渐覆盖外来务工人员，租金也将严格限制在市价的80%以内。
扩大范围逐步覆盖外来工穗深已有条件
据今年初公布的《广东省基本公共服务均等化规划纲要》，我省将在珠三角地区率先推行公租房制度，到2020年，全省全面实施并完善公租房制度。但以广州、深圳为代表的珠三角城市在推行这项制度时，由于缺乏全省层面统一的指导意见，只能在摸索中前行。随着《意见》的正式出台，究竟什么是公租房，公租房该怎么建、租给谁、租金几何等等一系列问题迎刃而解。
《意见》明确，公租房将由政府主导、建设和管理，或由政府提供政策支持、其他各类主体建设、纳入政府统一管理。新建单套面积将严格限定在60平方米以下。租金方面，将采取根据租房者收入水平确定租金的方式，并且保证不高于同期、同区域、同类型商品房平均租金的80%。保障对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工；有条件地区可将有稳定职业并在就业地居住满一定年限、符合保障条件的外来务工人员逐步纳入保障范围。
据省住建厅副厅长陈英松表示，“公共租赁住房的一个重大意义在于扩大了住房保障体系的保障范围，开始从低收入住房困难家庭向非低收入家庭和流动人口覆盖”。但针对将外来务工人员纳入公租房覆盖范围，他坦言，虽然这是一个方向，但这一政策的落地还得考虑到各市的财力，因此目前还是由各市自行决定，逐步将流动人口纳入进来。“现在来看，广州和深圳应该有这个条件，他们也在制定相关的准入标准。”
据了解，公租房的租赁合同期限一般为3—5年，合同期满后，承租人经资格审核仍符合条件的可以申请续租。如果不再符合条件，应及时报告并退出。确有困难暂不能退出的，经政府部门同意，可以申请长不超过6个月的延长租住期。延长期内，须按市价付租金。延长期届满仍不退出的，出租人不仅可以申请法院强制搬迁，还可以按市价的2倍计收超期居住的租金。
筹措房源土地出让收入提取一定比例建公租房
筹措房源方面，公租房可以通过新建、改建、配建、收购、租赁等方式多渠道筹集。尤其值得注意的是，根据《意见》，在商品房开发以及“三旧”改造中的商品房项目中，也要求按一定比例配套建设公租房。
陈英松表示，城乡规划、国土资源部门应当在建设项目用地出让条件中，就明确配套建设的公租房总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、房屋权属等事项，并在土地出让合同中约定。如果房地产开发企业未按规定配套建设，就要依法承担相应违约责任。
土地供应方面，《意见》要求各地加快建立健全公租房土地储备制度，国土资源部门将公租房建设用地纳入年度土地利用供应计划，予以重点保障。
具体来看，面向经适房对象供应的公租房，建设用地实行划拨供应；其他方式的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房“只租不售”。
另一个令人关注的就是公租房建设的资金来源问题。除了和省安排的专项补助资金，各市财政年度预算也必须安排资金用于公租房建设。土地出让收入中还将提取一定比例资金用于公租房建设。陈英松介绍，按照国家要求，土地出让“净”不低于10%应用于廉租房建设。但在实际操作中，一方面净不易计算，另一方部分地区也存在净为负的情况。因此此次明确了从土地出让“收入”中提取一定比例建公租房，这就更能保障资金到位。
另外，资金来源还包括创新投融资方式和公积金贷款筹集、公租房租金收入、发行企业专项债券等。
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保障落实公租房建设今年起纳入考核
《意见》要求，各地要制订公租房发展规划和年度计划，并纳入当地2010—2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，年底前报省住房城乡建设厅备案。今年起，公租房建设将纳入省住房保障目标管理考核重要内容。
广东省2011年及“十二五”的住房保障规划目前也正在调研和制订中。记者从省住建厅了解到，根据各市初步汇总的数据，预计2011年全省可能会建设4—5万套公租房，主要集中在广州和深圳。该方案预计本月中旬将进行论证，终确定的数据可能会有所调整。
■亮点
公租房建设支持政府出资与社会筹资结合
探索试点房地产信托基金
不少地方目前都在建设公租房，并出台了相应的指导意见。但与这些兄弟省市相比，广东的这份《意见》有一大亮点，在于提出开展金融创新。
据《意见》，“在公共租赁住房建设任务重、资金需求量大的城市，积极创造条件支持其开展政府出资与社会筹资相结合的公共租赁住房股权信托基金融资试点，探索运用房地产信托基金加快推进公共租赁住房建设”。
这里提到的房地产信托基金就是通常人们所说的reits。简单来说，reits是一种金融产品，通过发行信托基金汇集者的资金，由专门机构进行房地产经营管理，并将综合按比例分配给者。对房地产开发项目来说，reits是一个的融资渠道；而将reits运用到保障房乃至公租房建设的资金筹集上来，则可以大大减轻财政压力。
自2009年开始，reits就成为国内众多城市争相试点的大热。但由于在法律法规和政策规范方面尚存在许多阻碍，这一在欧美市场高度成熟的产品始终未能在国内正式面市。目前，国内已拿到reits试点资格的已有天津、北京、上海和海南，但终试点方案均尚未经国务院批准。公开信息显示，这些试点也均是结合保障性住房。
广东虽然尚未拿到reits试点，但广东省委省政府一直把它作为金融创新的一个重要方向。而《意见》明确提出积极创造条件支持公租房reits试点，对于广东建设金融强省来说，可说是跨出了重要一步。
省住建厅住房保障处副处长陈必暖介绍，在起草《意见》时，省住建厅就联合了省金融办、粤财控股等单位专赴北京、上海、重庆等地调研相关内容。虽然reits试点有关金融体制问题，比较复杂，也存在一些风险，但广东希望能够有所作为。目前，广东主要是由粤财控股在研究探索当中，需要有了可行的具体方案，才可正式申请试点。
记者也从相关渠道获悉，目前广州和深圳两市都在积极争取试点。粤财控股主要在为广州市提供支持，帮其设计方案，但并没有终确定合作模式。
通常来说，reits需要保证者6%—8%的才能发出去。由于公租房是保障性住房，不以盈利为目的，率低，如何保障者，是否能够发行出去成为关注焦点。记者了解到，天津递交的方案中，打包的4万套廉租房是以周边平均房租每月30元/平方米的月租金为基础给者计算的，但在出租时，仅每月按照1.85元/平方米收取月租。这其中的差额需要由政府补贴。
粤财控股有关负责人认为，保障房reits，政府应该投入一定财政资金，包括财政贴息、补贴等。此外，政府也能够投入启动资金。
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