[摘要] “香港人喜欢，我们也因此受益，正在考虑去香港做推介。”位于深圳龙华的潜龙曼海宁也感受到了港客突然增多的现象，潜龙地产销售人员告诉记者，深圳限购令后，一些楼盘的深圳本地客成交的人数有所下降，但是香港人却在不断增加。“如果不是有不少香港客户受制于限外令，港人成交还会大幅提升。”
（来源：深圳商报 陆剑伟）“香港人喜欢，我们也因此受益，正在考虑去香港做推介。”位于深圳龙华的潜龙曼海宁也感受到了港客突然增多的现象，潜龙地产销售人员告诉记者，深圳限购令后，一些楼盘的深圳本地客成交的人数有所下降，但是香港人却在不断增加。“如果不是有不少香港客户受制于限外令，港人成交还会大幅提升。”
据了解，该项目打算正在考虑去香港召开推荐会，把卖场摆到香港人家门口，以吸引香港客人。
港人置业一直是深圳楼市主打的一个“外销牌”，受港府短期交易征收额外印花税“挤出效应”，来深圳购房保值的香港客户出现了大幅增加的趋势，正饱受限购令困扰的开发商马上抓住契机，挖掘新客户来源，抢吃“港客”蛋糕。
“香港客人的理念较成熟，看房的程序也较简便，往往是看中了就下定。”记者在前海的某商务项目，看到其成交客户中，香港人占了很大的比例。而且在近期限购的情形下，香港人置业热情仍没有消退。据了解，包括深圳益田大运城邦、东方银座(论坛新闻)公馆等楼盘在内的多个楼盘都出现了港客增多的局面。其中益田大运城邦7～9月港客达百人，比上半年三至四成。
“多为自住需求，认可大运城邦的国际化居住价值和大社区配套，看好未来大运新城区域的发展。”相关负责人表示，下阶段将针对港客做一些营销活动。
东方银座公馆(论坛新闻)负责人表示，其成交客户中，港人占了相当大比例。潜龙地产销售人员认为港人喜欢挑选自己熟悉的“套路”买房，因为项目属由港铁运营的4号线物业，港客比例近期一直在增加，正在考虑对港人做一些针对性强的营销活动，比如去香港推介。
而在香港有着客户源的中介公司，正利用其特有，广开港客资源。
美联物业深圳区总经理江少杰近期在香港的工作时间较以往增加了许多，并带领数个看房团往来深港两地，据称“效果好”。“深圳中原一方面在筹划组织多个项目，去香港举办大型的项目推介会。另一方面，利用深港两地联动的，让香港中原的同事多挖掘有意向在深圳置业的港人，尤其是以前没买过，因此目前不受‘限外令’限制的港人。”深圳中原地产总经理李耀智说，目前港币贬值和人民币趋势明显，港人置业深圳的欲望的强烈。
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去深圳养老
（陈先生香港普通公务员）
(来源：深圳商报 阳静纯)已经两度在深购房的陈先生，就是持退休后定居深圳想法的人士之一。他的身份是香港普通公务员，育有一子一女，月薪4万多，目前住在政府补贴的100多平方尺宿舍里，月租3000元。但退休后须搬出宿舍，政府一次性补贴200多万退休金。“200多万在香港买不到好房子。”陈先生说。他打算先在深圳买房，每月工资付按揭款，等到退休时，房子也供得差不多了，政府补贴的钱足够在深圳养老。
其实，早在6年前，陈先生就已打算定居深圳。当时他在布吉买了一套价值80多万的别墅，“80多万住别墅，在香港是想都不敢想的。”于是，尽管当时还是楼花，陈先生还是交了20多万定金。这笔钱成为陈先生深圳地产的学费，开发商携款潜逃。
人民币的传言，陈先生深圳购房的欲望才重新燃起来。
“买这套房就像买菜似的，整个过程不到。”他说。一次偶然在百仕达(论坛新闻视频)花园避雨，让他惊奇地发现深圳房子做得漂亮。有了上次的经验，他这次是现货买卖，百仕达在香港也是比较有名的开发商，管理上比较适应。
目前，他暂时把这套房子租出去，“退休后再收回来自住”。
喜欢环境好的区域
（先生经营家族的印刷厂）
先生，40岁，在东莞经营着家族的印刷厂。1998年以前，他的厂一直设在香港。在金融风暴前，先生的生意经营得还不错，手头上也积累了2000万闲散资金。
当时，香港炒楼成风，先生也把手中的钱全部投了进去，买进大量物业，住宅、商铺、写字楼都有。“运气不好，钱全都赔进去了。”先生说。席卷全港的金融风暴，香港楼市，数以万计的香港人变成负资产，先生同样没能幸免。“好在只是多余资金，没累及工厂。”他暗自庆幸自己输得还不是太惨。
对于手上闲散资金的出路，他的想法仍是固定资产，只不过地点从香港换到了深圳。“主要是自住，环境一定要好。”他尤其喜欢华侨城(论坛新闻)，打算00多平方米的大户型即可。“作为以后东莞和香港的中转站，全家在深圳度假时的住所。”他表示，“如果未来当然就了。”
先租房考察楼市
（李先生私人老板）
李先生从挪威回香港不久。在挪威，他拥有一套别墅和半边街以经营自己的餐饮生意。返香港后，他在太古城购置了一套住房自住。
“香港楼价稳定，增长空间不大。”他认为，“但深圳无论相对香港还是上海，楼价都偏低。”
同样是基于人民币预期，还有内地生意的兴旺，他开始关注内地时机。为此，他还专门在深圳租了一个月房子来考察深圳楼市。随后，他在罗湖花80多万买了一套房子，不久后人民币，“等于马上赚了两个点”。
后来，因为广州亲戚提出一起合股买“住改商”的商铺。李又转战到广州。由于担心合股容易起麻烦，他独立买了三层商铺，价值240万。“240万，在香港只能买到40多平方米的郊区铺面。”
他打算长期持有，至少有三倍的才出手。
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深圳客青睐香港
（来源：深圳商报）“内地限购之后，近期来香港看楼的内地客户增加了一成，所以，我们就干脆和港置地产合作，在深圳开一个外展点，方便更多深圳客户了解我们的楼盘。”２６日上午，在港置地产福田口岸地铺，香港长江实业地产有限公司董事郭子威对本报记者说。
事实上，随着内地富人数量增加，香港新楼盘日益看重内地客市场，尤其是在内地各大城市限购后。近期，中原、美联和港置等几家港资背景的深圳地产中介纷纷“做媒”，发动深圳客淘金香港楼市。
深圳客青睐香港
在长江实业之前，香港的恒基兆业、新鸿基今年已经先后在深圳专设了香港新盘的展示厅。而在今年国庆期间深圳举行的秋交会上，包括新鸿基、恒基、信和、长实等四大地产巨头在内的１７家香港地产商，更集体高调亮相，带来３５个项目，几乎占秋交会参展楼盘的四成，项目单价每平方米４万元，单价达到每平方米３０万元。
据了解，香港长实此次和港置地产合作，在深圳“设点”的新楼盘“盛荟”，位于香港九龙塘，单价约为９．５万元／平方米。郭子威告诉记者，相对内地的加息、“限贷”、“限购”，香港银行不仅贷款容易，而且贷款利率低至１％，即贷款１００万港元，每年的利息才１万元，每月月供大约８００元，成本很低，是香港楼市吸引内地客的重要原因之一。
“现在来香港房产的内地客，一般都对下一代的重视。”郭子威说，两类物业是深圳客的至爱：一类是香港的豪宅产品，买家都是有经济实力的企业主，素质较高，认为豪宅有前景；另一类是，者希望子女在香港得到更好的。
由于香港近期通货膨胀压力加大，为了打击炒楼，１１月１９日，香港上调房产印花税，规定买入的物业在６个月内转售，除了缴交４．２５％的物业印花税外，买卖双方需支付交易金额１５％的额外印花税；６至１２个月内转售，印花税税率为１０％；１２个月至２４个月内转售，税率为５％。
对于印花税政策对香港楼市影响，深圳中原地产董事总经理李耀智认为，短期内将影响深圳客对香港楼市的信心。例如，香港美联物业统计，印花税新政后，十大蓝筹物业二手成交上周急挫８成。
深圳港置地产总经理陈鹏分析说，印花税政策打击的是一年内转让物业，对二手房影响较大，但对新楼盘成交影响还不明显。
郭子威则表示，内地客购买的大多是香港豪宅或中高档物业，价位在５００万至４０００万港元之间，并且倾向于长线持有，而印花税政策主要打击短线客，虽然成交下跌，但在通胀压力下，房价很难下跌。
深圳中介纷纷加大深港联动
限购以来，深圳各大港资背景的中介公司也纷纷趁机代理香港新楼盘。
１０月，美联物业代理香港新鸿基旗下的豪宅“天峦”，销售金额３亿元。美联物业深圳区总经理江少杰说，该公司１０月的业绩报表中，因为深港互动带来的业绩，占该公司总业绩的３～４成。而中原地产也一直在面向深圳购房者举办香港豪宅的推介会，带深圳客到香港看楼。
业内人士分析，限购政策下，由于深圳本地的二手房成交量大幅下滑，中介公司近期都积极代理惠州、东莞和香港的新楼盘，以及在商业地产方面着力，意图弥补住宅市场收入下滑的影响，随着人民币，港人也热衷内地买房保值，深港两地的房地产市场将日益融合。
延伸阅读：额外印花税吓住热钱 香港楼市成交量立即
（来源：中国证券报）上周五，香港财政司司长曾俊华宣布，香港在现有的从价印花税基础上，引入短期交易“额外印花税”，适用于以个人或公司名义在11月20日或以后购入、并在24个月内转售的住宅物业交易。目前香港物业交易须缴纳4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%;6个月以上至12个月之间转售，税率10%;12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。另外，当局将全面取消住宅物业交易延迟缴交从价印花税的安排。
港府新政一出，之前热火朝天的香港楼市顿入寒冬。香港美联物业的统计显示，在楼市新政出台的，香港十大指标性二手楼盘的成交量已经比前一减少近八成，二手楼看楼量普遍下跌五成以上，其中，还有许多楼盘罕见地出现“零成交”。
在荔枝角美孚新邨、九龙湾淘大花园、沙田城和马鞍山新港城等炒楼客云集的二手楼盘，一些在新政出台前不久才签订临时合约的炒楼客放弃定金毁约离场。部分手中楼盘较多的卖家见形势不妙，纷纷2%至10%，或者给中介加，以求迅速出售手中物业。还有不少资金实力雄厚的业主干脆将手中物业由短炒改为。中原地产的一位经理透露，近期天水围栢慧豪廷就出现了大量租盘，由前一周不足10个租盘突然增至本周的60-70个租盘，在其的栢慧豪园，也出现了低于市价5%的放租盘。
在新政影响下，香港一手楼交易也出现了明显降温。上在香港开盘的6个楼盘总共只售出42套新房，人气旺的西半山蔚然也仅卖出28套，之前业界曾经传闻该楼盘已有70套新房被业主预订，但上的实际销量还不及传言的一半，可能有不少潜在购房者半路而退。
自香港特区政府上周五宣布对楼市交易征收额外印花税后，香港楼市一夜降温，一手楼市和二手楼市成交量近期均。来自房地产中介的数据显示，上，香港十大指标性二手楼盘的交易量骤降80%，跌幅之深创三年来之，甚至远超2008年金融海啸期间的成交量跌幅。
在热钱炒作等力量推动下，香港此前豪宅价格已超越1997年高峰期一成。业内人士普遍认为，港府重拳出击调控楼市的措施对打击短炒十分有效，预计香港楼市未来几个月成交都将低迷，短期价格可能会下跌5%-10%。但如果热钱泛滥和楼盘供不应求的基本因素不改变，香港楼市长期向上的趋势恐不会就此扭转。
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中介暂停开新店
香港美联物业分析师刘嘉辉表示，从业20多年来，从未见过港府如此严厉的调控措施，上楼市成交量的甚至远超金融风暴时期楼市成交的调整，预计未来无论买家和卖家都会选择观望，楼市成交低迷或将持续数月。
香港另一大型地产中介中原地产住宅部董事总经理陈永杰也表示，未来一个月香港楼市总成交量将较上月减少30%至50%。他表示，新政令炽热的楼市“急冻”，短线者转售成本大大增加，相信会严重阻碍短炒者的入市意愿，物业市场投机活动会大幅减少。
面对骤然下跌的成交量，香港各大地产中介纷纷召开董事会研究“过冬”对策。中原地产住宅部董事总经理陈永杰透露，公司本周一召开了董事会，各区董事一致通过，全部暂停开设新的分店，并即时削减广告支出，中原地产将观察未来市况变化，下月董事会再商讨进一步措施。陈永杰表示，对于地产代理来说，重要的是成交量，但是调控新政令一、二手楼盘交易量均出现急跌，对于整个地产中介行业的生存威胁相当严峻，所以不能不提早预防。
美联物业周一也召开董事大会，并罕见地联同地产子公司香港置业一齐开会。美联主席黄建业主持会议，向各区董事分析了市况变化，希望他们尽力应变。在香港上市的美联集团本周股价已连跌两天，跌幅高达20%。
不排除进一步出招
值得注意的是，这已经是香港特区政府在一年内第四次出招调控楼市，也是香港历严厉的一次调控措施。此前港府推出的调控措施包括提高豪宅交易印花税、规范新盘销售手法、收紧物业按揭成数和剔除购房移民政策等，但效果均不明显，楼市泡沫进一步酝酿。
进入10月，美国新一轮量化宽松措施的预期令香港迎来了更多的国际热钱，香港楼市也成为热钱奔流的乐园。受到资金充裕和超低利率的刺激，香港楼市投机气氛日渐浓厚，短期交易急速增加。今年头9个月，12个月内转手的楼宇买卖上升了114%，同时12个月至24个月的交易，则减少了18%，显示出炒卖的时间已越来越短。
港府统计数据显示，目前香港豪宅楼价已超越1997年高峰期一成。虽然一般住宅市场的平均楼价仍与1997年有12%的距离，但近期亦出现较急速的升幅。以少于70平方米的住宅单位为例，在今年3月至9月间，楼价已上升8.1%，快过大单位，大单位即面积少100平方米的住宅，升幅为6.1%。由此可见，豪宅市场的炽热气氛，已经逐渐蔓延至一般市民的住宅市场。
曾俊华强调，楼价急速升幅已 越一般市民收入的增长幅度。即使以现时超低的利息水平，市民的置业负担已经由2008年第4季的32%，飙升至今年第三季的42%。如果楼价持续上升，今年第4季的负担水平将会进一步恶化。只要利率回升3个百分点，市民平均按揭供款就会增加三成，而他们的负担水平就会急升至54%，超越长期平均比率。他表示，如果此次措施无效，政府不排除会采取进一步的调控措施。
金管局总裁陈德霖也表示，“在极低利息和全球资金继续泛滥的宏观环境下，很多者都很容易忽略了香港市民收入与楼价已经越来越脱节，我们关注楼市和按揭市场的升势是否会导致银行体系的信贷风险持续增加。”
在公布新政的第二天，曾俊华在网上撰文表示，由于美国本月初推出的第二轮货币量化宽松政策，香港经济正处于一个异常的经济环境，在这个时期，香港特区政府更加需要果断作出判断，该出手时就出手，才可以防止资产泡沫风险恶化。
曾俊华认为，在降低香港资产泡沫风险的决策中，应该立足于市民福祉，根据香港自身经济特点，“要有所为，也应有所不为。”
关于“有所不为”，曾俊华指出，香港是国际金融，一直奉行自由开放信念，因此不可以进行资本管制，或推行专门针对外资的措施，或改变香港现有的简单税务安排。他说，港元联系汇率制度不是增加泡沫风险的主要原因，因此特区政府认为没有必要、也不会改变这个制度。至于“有所为”，曾俊华表示，财政司早在今年2月发表的财政预算案中，已提出四个稳定楼市、减少泡沫风险的方向，即增加楼宇供应、确保物业市场透明度、防止按揭信贷扩张，以及遏制物业投机。曾俊华说，“我们绝不会对影响社会经济和金融稳定的风险坐视不理，我们将会密切监察市场，在有需要时，再次推出适当的措施。”
为打压楼市炒作风潮，中国香港政府日前公布紧急措施，宣布在现有印花税4.25%的基础上，加征额外印花税。
同时，降低抵押贷款比率，并进一步收紧贷款按揭，限制楼市短期炒家的投机活动。相关措施自11月21日起正式生效。
为打击短期炒卖，香港区从11月21日开始，对买入的物业在6个月内转售，除缴交4.25%的印花税外，买卖双方需支付交易金额15%的额外印花税；6至12个月内转售，印花税税率为10%；12个月至24个月内转售，税率为5%。
据悉，目前在美日等国实行量化宽松政策之下，中国香港的楼市炒风炽热，已显得不正常，风险增高。香港楼价短期内已出现异常升幅，比金融海啸前2008年中的高位还上升超过20%。
数据显示，今年头9个月升幅便达10%。此外，12个月以内的短期炒卖今年内增加114%，其中84%是房价低于300万港元的住宅。
“过去豪宅的炽热炒风已经蔓延到一般住宅。”香港区财政司司长曾俊华说。
（来源 中新网）据中新网14日报道，一项调查显示，亚洲几大国际城市中，香港的房价超越日本东京，折合每平方米13.4万元人民币（下同），成为亚洲房价贵的城市。
这项由亚洲房市风险管理顾问公司作出的调查显示，香港房价一年来飙升，价位超过日本东京。东京以每平方米11.4万元居次，第3名为新加坡（7.5万元/平方米），第4名为韩国首尔（5.7万元/平方米），第5名为台北（3.1万元/平方米）。
调查指出，一年来，香港房价上涨22%，而东京房价则下跌6.98%，首尔也下跌3.04%。
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