[摘要] 市场僵持不下，买卖双方都不肯让步，大家都在观望，不少楼盘的价格是大起大落。为什么会是这样？很重要的一个原因就是这样的楼盘炒家众多。深圳到底哪些楼盘炒家多？
市场僵持不下，买卖双方都不肯让步，大家都在观望，不少楼盘的价格是大起大落。为什么会是这样？很重要的一个原因就是这样的楼盘炒家众多。深圳到底哪些楼盘炒家多？经过调查，给出我们的答案。挑选十大炒家多的二手房，并非只是一个噱头，而是要给真正的刚需置业者一些提醒，在市场上升期可谨防接手这些楼盘，在市场下降期，可以紧密关注这些楼盘走势。
“圣·莫丽斯一套花园洋房，之前850万，现在720万，请问你有兴趣吗？”近期，市民黄小姐频频接到中介电话推荐楼盘，而推荐的下降猛的楼盘，多数都是几个重复的楼盘名字，如圣·莫丽斯，再如星河丹堤。为什么重复率如此之高呢？到底是不是真的笋到可以购买呢？这让黄小姐疑惑不解。
实际上，黄小姐遇到的这些楼盘，几乎都是炒家较多的楼盘，解答黄小姐的困惑其实很简单，客不是个个都资金充裕，市场不好，客资金出现了问题或者对后市不看好，都会以低于市场价10%-15%的价格抛出来希望尽快成交，狠点的，直接40%都可能。对于上述楼盘，表示一般者不要去碰，自住客先围观，不要着急入市。
深圳炒家是豪宅的“拥趸”
从上世纪80年代开始，深圳就是一个机会主义者和冒险主义者的乐园，很多人都在这个特区成长的过程中积累了自己大笔的财富。到了近几年，这样的机会减少，对于个人来说，获利多快的就是房地产，深圳大量的客群体都是这几年培养起来的。
客分为两种，一种是短炒，一种是长期，后者可能更加喜欢配套齐全的物业，如口岸的小户型物业，物业等，他们希望得到的是一个月几个点的。但是种短炒者则不一样，他们另外一个名字就是炒家。前几年，房价的上升期，炒家一年赚上百万是很正常的事情。
炒家更加喜欢物业带来的赚钱感，对于几个月赚上百万这样的事情十分痴迷。经历过数年的经验积累之后，这些炒家已经发现一个规律，就是在一个市场上升期，豪宅更快，于是炒家就变成了豪宅的拥趸，是一个目前配套还不够完善的豪宅，但有资源的楼盘，更加成为炒家的心头好。
据了解，本报调查出来的10个楼盘里面，南海玫瑰花园、中信红树湾、波托菲诺纯水岸、·维港、星河丹堤、圣·莫丽斯、香蜜湖1号7个是豪宅。这些豪宅的上升幅度让人惊讶，如中信红树湾一期从开盘时候的9000元/平方米已经到现在的3万-4万元/平方米；波托菲诺纯水岸的房子也从1万多元不到到现在的4万多元/平方米。短短三四年，有客就可以从一套房子里面赚到600万元。
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部分楼盘炒家联手控制盘源
客控制某个楼盘的部分放盘盘源并非空穴来风，早在1997年金融风暴之前，香港就已经有这样的做法，香港帝景园的房子，就曾经被一个人控制2-3成的房源，只是后来不幸遇上了金融风暴，宣布破产。目前香港依旧有这样的做法，一些区域的商铺，来来去去购买的人都是10多个客。
深圳房子动辄数百万，如果要全部控制一个楼盘，对资金要求很高，就算是温州客，在市场上升期也很难一次控制一个楼盘大部分房源，因此能控制的主要还是那些自住客较多、放盘量很小的豪宅，如水榭花都和香蜜湖1号。
房源太少是什么概念呢？有中介高层就向南都记者爆料，香蜜湖1号和水榭花都，常年都有8-10个有实力的大客，控制了这里放出来的四成左右的单位，很多人甚至联手控制着这里放出来的盘源，如果在市场调整期，有明显低于他们挂牌价格的笋盘出来，他们通常会商量着买下，以让市场处于一个稳定价格区间。其还透露，这些客经常一起开会，并且商量下一步对策。
规划的新区也是炒家“”
不过大部分的楼盘因为房源很多，炒家永远不可能完全控制，这时，有概念、有资源的楼盘，炒家喜欢一窝蜂地上。位于关口的豪宅楼盘星河丹堤，就是一个客喜欢的豪宅楼盘，主要原因在于这个楼盘产品品质不错，而且有山湖稀缺资源，客很看好未来。在2008年年底开发商的时候，很多客都蜂拥而来，低成本进入的客在市场上升的时候出手，因为赚太多，更多的客又跑过来继续购买，导致这里大量房源都循环在客手里。
此外，关于概念，客喜欢的就是研究深圳政府的规划，一个规划的新区，往往是他们集中盯住的目标，如果说当年深圳区因为楼盘数量太少炒家不算很多，但是宝安区就是一个很好的例证，这里曾经炒家盛行，在区的配套都一片空白时，这里已经从3000元/平方米炒到8000元/平方米左右。，深圳后海湾接棒，尽管这里只有一个楼盘·维港进入二手房市场，从这个二手盘已经可以看出客比例超高，后面的楼盘根据媒体的报道也能很清晰地看出客比例不低。2010年，龙华新城一路叫嚣要追赶后海湾价格，那势头大有接棒后海湾的架势，不过很可惜，4月份政策出来之后，这些楼盘立马蔫了下来，终以低于市场价格开始销售。
有中介还透露了部分二手楼盘被炒家爆炒的主要原因，就是可以做高贷款，这其实也是一个炒家赚钱的捷径。一个800万的房子，如果付80万就可以买进来，2个月后转手的时候，就可能是1000万，炒家空手就可以套白狼，何乐而不为？
“炒家盘”自住客出手要慎重
居住在波托菲诺的左先生，一直都不明白，为什么水榭花都和香蜜湖1号要比波托菲诺价格更高，为此，他还专门去这两个楼盘进行了考察，结果却大失所望，他认为那里不过是区的豪宅。后来他耳闻有客炒作才总算觉得找到了答案。
美联物业福田区总监梁文辉告诉南都记者，对于那些炒家较多的楼盘，经济实力不够的客千万不要随便跟风，这些炒家集中的楼盘，市场好的时候还好，如果市场不好，跌幅可能远远高于别的楼盘，导致客资金套牢，如果要出手，就必须亏本，资金实力不够的话，有可能会因为一套房子就破产。
而对于自住的购房者，他建议购房者一定要多留个心眼，不要只看自己想买的户型，还要去隔壁和上下楼层多看下，如果很多房源都在客手里的话，可能未来的几年，这些房源才会陆续回到自住客手里，这几年都会处于一个装修时期，装修带来的干扰是很多自住客事后才能体会到的。此外，客左先生也表示，如果真的要选择豪宅自住，建议多去几个楼盘，每个楼盘多去几次，分不同时间去，比较才能知道哪些楼盘适合自住。炒家控制的楼盘，虽然价格不会下降，可是不一定就值那个价格，同样价格也许可以买到更好的房子。
炒家楼盘的5大特点
海景豪宅：海景是深圳特色景观之一，因此海边的房子是海边的豪宅他们都十分喜欢。另外，如果是市区的海边豪宅，则因更加稀缺得到客恒久的热爱，如蛇口的南海玫瑰花园、半岛城邦以及去年热的后海湾众多豪宅楼盘。
山景豪宅：山景在深圳并不稀罕，可是要是在山下建一豪宅，往往价值就大了，因为闹中取静的道理，很多山景豪宅就是占据了这一，加上有此前银湖区域的别墅以及蛇口龟山别墅等等的价值作为例证。如现在的圣·莫丽斯、星河丹堤等楼盘都具备这一特点。
新规划区：对于新规划区域，有见证意义的就是区和宝安区，区有中海华府和星河国际，如今，这两个楼盘的二手价格大约翻了近5倍。宝安区则更猛，个楼盘3000元/平方米到现在的普遍2万元/平方米以上。
换手：换手对于客来说没啥不好，至少证明这些楼盘不断有成交，而在一个价格上升期，每一次换手都意味着价格的上调，因此有人专门买这些换手的楼盘，以让自己可以快进快出进行短炒。
低密度大户型：一个显而易见的事实就是，在深圳土地资源稀缺的情况下，未来的楼盘，容积率必然不断地增加，那些低密度的大户型和别墅终将成为稀罕玩意，于是，炒家出手了。他们的目标就有如圣·莫丽斯和星河丹堤。
网络调查
宝安区、前海 炒家集中？
深圳哪个客集中？哪个小区空置率、猛？本报就此话题展开网络调查，12514人次参与调查。票选结果显示，宝中、前海位列，紧跟其后的是两大豪宅华侨城、香蜜湖，以及后海、蛇口，龙华、坂田位列第四。
调查途径：深圳房天下
调查时间：7月10-12日
参与调查：12514人次
1.深圳哪个客集中？
A .华侨城、红树湾、香蜜湖
B .后海、蛇口
C .龙华、坂田
D .宝安区、前海
E .龙岗城
F .其他
2.你认为哪一类物业受客青睐？
A .豪宅
B .普通住宅
C .写字楼、商业
3.对于部分小区客高度集中的现象，你怎么看？
A .小区价格会存在较大泡沫
B .房价下跌时购买此类物业会有风险
C .合理现象，不足为奇
D .其他
4.现阶段如果有客抛盘，你愿意接手吗？
A .愿意，只要降幅够大
B .不愿意，客多更快
C .看情况
炒家楼盘
星河丹堤 放盘的九成是毛坯
星河丹堤是梅林关口的一个豪宅大盘，这个楼盘2007年5月开始销售，由于拥有区稀缺的山湖资源，前期产品包括环湖开发的14栋独立别墅和400多套联排别墅，E区和F区则为高层单位，由于这个楼盘在2008年历经了楼市低迷期，在2008年年底，开发商将本来销售均价21000元/平方米的两房和28000元/平方米的4-5房拿出上百套单位作为特价推出，其中两房特价12000元/平方米、三房特价13000元/平方米起，吸引了无数客前往。一直到2009年5月，这个楼盘才恢复售价22000元/平方米以上。
一位在推出特价时购买88平方米单位的客张先生就表示，他当时有在现场，看到众多人都是两三套一次买进，的有一次买进5套，肯定都为客。目前，张先生自己120多万买进的房子，进行装修后，到今年2月份的卖出价是225万，纯赚近百万元。
典型个案
高位出手的买家已被套
一位中介高层将星河丹堤誉为“炒家乐园”，说这里除了客外，还集中了多数业内炒家，业内炒家是指开发商和中介高层。他们都是看中这里资源的稀缺性，认为有炒作价值。据了解，目前这里转手率的一套楼盘，已经转售4次左右，据中介介绍，这里一套客2008年买回来的一手物业，总价410多万，2009年高峰期间，曾经以每个月10%的速度递增，后来卖家以470多万卖出，二手炒家各种费用接近500万，如果加上现在供楼的利息，总费用已经到了520万。曾经2010年初有600万的价格客没卖，现在则只能挂牌540万。中介介绍，实际540万也卖不出去，如果要成交，就只能保本价520万。
此外，还有中介透露，市场的时候，深圳一中介公司，光星河丹堤一个楼盘，一个月就300万-400万，至少要做到20多套，从不会有一个住家客多的楼盘有这么高转手频率。
圣·莫丽斯 二期几乎都是客在购买
圣·莫丽斯2006年开始入市，一、二期都为别墅和叠加别墅，2009年销售高层，由于高层没有入伙，目前炒家集中的区域都是别墅和洋房部分。别墅和洋房部分早的入市历史已经是2006年年底，至今3年多，美联和世华两家中介都介绍，圣·莫丽斯至今入住率超低，一期可能有50%，但是二期不到20%比例。
由于圣·莫丽斯的物业类型是豪宅类型，其有稀缺山景资源，开发商很好地利用了景观资源结合进入楼盘，加上其距离市区，距离市区的别墅都属于稀缺产品，因此很多客都看中了这块。2006年卖的时候，2万元/平方米左右，到了高峰2007年，6万多元/平方米都有买，2008年低谷价格下跌，到了2010年3、4月份时候，每平方米价格一般在3万多、4万多。不过，中介介绍，现在3万以下才能成交，洋房部分甚至只有26000元左右才会成交。
典型个案
一个月转手20多套
圣·莫丽斯入伙时间较长，早的至今已经有3年多，因此有三四手炒家已经不稀罕。
美联物业一负责人则表示，他们经手过的一套物业，是280多平方米的别墅，2006年买入时候的总价只有700万左右，但是到2007年第二手时就炒作到了800多万卖出，在2010年高峰期，这套房产可以达到1100万卖出，现在则850万左右就能成交。不过据介绍，这里居住配套实在还欠缺完善，所以很多自住客基本都不考虑，遇到目前这样的市场，想成交十分难。
世华地产一负责人也表示，现在这里成交主要是A区的物业，成交价格在800万-900万元之间，因为一手业主买入价格在500万-600万元之间，怎么卖都是赚，不过因为小区管理严格，属于有价无市型。
中信红树湾
放卖的200套房子中约70%业主是客
2004年10月30日，中信红树湾一期开盘，2006年出来批房产证，由此开始这个楼盘一直是各大中介南山区的“重点业务”，因为放盘量大、转手，尤其170平方米以上的大平面单位，东南向望海景、西南向望高尔夫景，受炒家青睐。“2007年的时候很多单位都是每隔两三个月就转卖，2009年实力雄厚的长线客更多一点，但看现在放盘的这些房源，大部分的都在近三年内转手了四五次。”中原地产红树湾A区经理黄俊毅说。美联物业华侨城总监也说：“一套房一年转卖两三次很常见，就2008年消停了一下。”目前，中信红树湾的放盘价集中在3.5万-4.5万元/平方米之间，较新政前整体下降了10%左右，而在2008年市场迷的时候，曾有1.8万元/平方米的成交记录。现在放卖的200套房子中约70%业主是客。
典型个案
四次转卖，身价涨三倍
2005年，中信红树湾一期某200平方米海景平面单位以180万成交，折算单价正好9000元/平方米，在当时的深圳楼市已是高价。2006年大约圣诞节，这套房以400万被个炒家接手，2007年4月这套房以530多万元的身价再次转卖，也就是四个月涨了130万。接下来的转手速度就更快了，2007年7月，这套房又换了业主，卖到了680万，也就是三个月涨了150万元。
“不到三个月的时间转手两次，几乎是一边办理买方的后续手续(如赎楼、过户等)，一边就在放盘找新的买家，这个盘的业主开出的条件都是没赚个100万就不卖。”某中介红树湾区经理说。该业主望着房价一路上涨，还没来得及转卖，随后遇上“9·27新政”，遇上金融危机，中介说他应该是“整个2008年都没想卖房的事”，因为一直以780万的放盘价挂着没动，如果诚心卖的话让利四五十万就很可能脱手。直到今年3月，这套房再次出现在中介的成交记录中，这时的身价是800万元。
·维港
556套单位135套放卖，不少还是纯毛坯
·维港位于后海湾区域，共556套单位，是后海湾区域个进入市场的楼盘。尽管入市时间在谷的2008年中，但是因为开发商在当时给出了多的优惠，均价只有1.8万元/平方米，均价2.2万元/平方米，引来无数购买者，南区和北区都是人数爆满，有购房者甚至托各种关系希望购买到一套房源，南区和北区两次都是开盘基本，成为当时市场一个逆市热销的典型。
很快，2009年，后海湾新开楼盘狂涨，有楼盘价格甚至到4.5万元/平方米的均价，其余楼盘也都在3.5万元/平方米左右。而回头来看·维港，它也是这个区域素质的楼盘之一，2009年年底，·维港入伙，房产证出来，这里挂出的房源开始狂增，目前已经放盘135套。“有些的业主在内地，还没时间去弄房产证，如果这些业主的房源也放出来，可能挂出的房源会更加多。”美联物业后海经理侯立勤表示.
典型个案
叠加别墅已提价1200多万
·维港拿到房产证不久，而且因为放盘量暴多，因此几手炒家并不多，目前放盘几乎都是一手房源，主要是放盘中的炒家比例相当高，据周边中介介绍，这个楼盘主要的客比例十分复杂，一个突出特点是内地炒家比例相当高。“内地客当时可能对深圳市场不是熟悉，在市场低迷期，一看·维港那么好位置，那么低价格，赶紧都来买了。”美联物业海月分行经理谢华山表示。其还介绍这里的客香港人和来自福田的客户较多，很多客都看中了当时后海湾的口岸以及规划而购买，而且·维港是当时个新盘，后面的肯定比这高，所以这是客喜欢的重要理由。
据了解，目前这里格都超过3万元/平方米，但是2008年开盘时候，则只要18000元/平方米，一套170平方米的房子，至少都已经200多万元，原来750万元一套的叠加别墅，目前挂牌价多超过2000万元，当然，也有个别客按捺不住开始调价的，如前段时间有套均价3万元/平方米的房子，就被多个中介称为笋 盘 ，近期还有一个叠加 别墅 ，业主愿意1000万卖掉。
纯水岸
放盘业主50%以上为客
作为波托菲诺的一部分，纯水岸的居住价值被看好，价值也备受专注。综合现场采访和多家中介反映的情况，目前纯水岸一、二期的入住率接近100%，四期约70%，七期一批复式今年初入伙，入住率才30%。2006年时该盘主流售价2万多元/平方米，2007年峰4万多元/平方米，房价在一年内翻番，而2007年底四期新盘开售时的价格一度卖7万元/平方米。2008年，该盘的成交均价约3.4万元/平方米，和2007年上半年的水平基本相当，在那一波市场调整中属于抗跌性较强的楼盘。2008年底七期新盘开售价4.8万元/平方米，而后2009年回涨，现在各期二手房售价4万-6万元/平方米，各中介都反映和新政前几乎没有变化，虽然近期一个月才成交一两套。
“因为这里的客大多兼有自住的意图。即便手里有多套房产，这里无论地段、配套、景观、身份荣誉感等，在深圳都是前列的，很多型买家都会考虑换房到此居住，或者留作以后居住，除非大幅获利才考虑出售。”中原地产波托菲诺区域经理林燕说。她和美联物业华侨城区总监孟祥义都反映，虽然纯水岸目前的放盘量有几百套，但实意卖的大概才五六十套，50%以上为客。
典型个案
有房子“溢价”1300万
纯水岸一期某270平方米大平面单位，在2007年至今的三年多时间里转卖了三次，每次都贴着该盘新一期产品开售的节点转手，跟着新盘价一路飙升。2007年中，纯水岸的二手房价虽已经历一番快速上涨，但还在4万多元/平方米，而当时四期新盘开售，爆出7万多元/平方米的高价，这套房子虽然是一期产品、几年前的“老房子”，但也卖到了1100万，折算单价约4.08万元/平方米，初略估算前一手买家至少赚了600万。
不料随之而来的是楼市拐点，房价转头下跌，当时该盘还有些四期的新买家聚集，要求“维权”。不过回头看，即便2008年市场迷时，这套房子的身价也有近900万，相对抗跌。长达近两年的时间里，这套房都没有成交记录，直到去年5月，这套房才以1480万的身价再度转卖，而后至年底，又创造了一个1798万的成交记录，目前放盘价是2100万。这时的业主入住才一个多月，“这个放盘价先放着”。 \
香蜜湖一号
两三个客控制众多盘源
作为香蜜湖的一块低密度豪宅社区，香蜜湖一号从拿地开始就受到众人关注，的地段再加上中海打造的产品，这也成为了客青睐的楼盘。据世华地产营业总经理林家乐介绍，该楼盘一直以来客比例较高，保持在五成以上。而其中2-3个客以长线为主，有人甚至持有物业两三年也不放卖。该楼盘的平层价格已经由2年前的3万-4万元/平方米上涨到目前的7万-8万元/平方米。这2-3个实力客，每个人拥有5-6套香蜜湖的平层、别墅物业，控制了大部分的放售盘源。其他的客主要以一两套物业炒作，一般也不会轻易放手，毕竟出售了这样的物业后再要买到替代品就很难，所以会要求2-3成的升幅才会考虑出售。
林家乐说，在香蜜湖一号，大部分盘源被2-3个实力客掌握，但购买之前他们相互之间并不认识，只是购买后有在小区里面居住，于是慢慢开始认识。“他们掌握了大部分放售盘源，会不会形成联盟并不清楚，不过据我估计可能性不大，毕竟每个人有自己的想法，应该不会像温州人一样那么团结。”不过林家乐比较肯定的是，这2-3个客相互之间都有所了解，因为在和中介聊天时都会谈及其他人手上货的情况。而且比较确认的是，即使市场低迷他们也不会出售，如果还有低于市场价10%的盘源出来，这些客肯定会不犹豫继续吸纳。
典型个案
实力客持续吸货
据美联物业福田区香蜜湖豪宅区域经理孙佳彦介绍，目前香蜜湖一号挂牌出售的盘源不超过10套，而且价格相对于新政前并没有。她说能够购买这样楼盘的客，基本都是上亿身家，实力很强不会出售。不过也有个别客会短炒一把，像一套245平方米的平层单位，客2009年11月份购入，总价1300万元，在2010年3月卖出，售价1500万元，四个月时间赚了200万元。
不过相对于短炒来说，更多的客会选择持有，毕竟这样的楼盘很难找到替代品。“他们现在握在手里的，甚至还有优惠7折利率购买的，如果卖出去了再想买，就很难做到这样的贷款优惠了。”孙佳彦说。
南海玫瑰园
近3年转手3次的房源至少有20%
该盘目前在中介的近100套盘源，20%-30%是客持有，“近三年内转手三次的至少占盘源量的20%。”中原地产蛇口区总监郭辉说。据悉，该盘2006年成交均价在1.5万元/平方米左右，2007年峰时到2.6万元/平方米左右，2008年时曾降到2万元/平方米，2009年底时均价2 .5万元/平方米左右，现在2.3万元/平方米左右。可 见 ，去年的回涨还没有涨到2007年峰时的价格，多名中介反映主要是因为主流客的性质发生了变化———2007年时该盘炒家比较多，房价上涨过快过猛，而2009年的客以长线为主，大部分买了放租。
“关键是租价也在涨，市场差的时候(如2008年)的月租不到4000元，而现在差的也能租到7000多元/月。”郭辉说。他认为南海玫瑰园是因为租金高而受长线客青睐，相对其他炒作严重的楼盘而言，具备支撑力。据悉，目前南海玫瑰园装修好的三房月租13000-15000元，四房月租15000-18000元，年租金率还有4%左右，而郭辉说的时候曾有6%的。
典型个案
3次成交，买家都没看房
南海玫瑰园二期某120平方米的海景房让内多名中介人士印象深刻，因为这套房一直都有租客居住，而且是外国人，很难约到看房，而它在没有看房的情况下三年成交了3次，身价涨了100多万。
2007年初，这套房身价210万，三个月后以250万元成交，而后又三个月，卖到了310万元———时值2007年8月，“9·27新政”前夕。随后房价一路下跌，这套房的价格眼看着的时候跌到了250多万，但因为一直在出租，而且月租9000多元一平方米，当时持有的业主虽然有些资金吃力但仍舍不得抛弃这块香饽饽。一直到今年2月，这套房以336万元再度转卖，而新的业主一边继续出租一边以360万元放盘，至今放盘价未变。
金泓凯旋城
客八成已“换人”，价格弹性很惊人
金泓凯旋城是出了二线关口看到的个大盘，共2800多户，现在放盘量也很大。楼下21世纪不动产的工作人员介绍说目前价格在15000元/平方米左右，170平方米以上的大户型价格略低。
中原地产的成交数据显示，2007年市场火爆的时候该项目成交价格高达16000-17000元/平方米，2008年8月曾成交过一套格，仅为7000多元/平方米，比当年的位下跌了五成还多，是上一轮调控中“价格腰斩”的项目之一。在2009年的楼市这一轮上涨中，又基本重回价格的历史高位，2010年3月时价格在16000元/平方米左右，5月成交迷的时候，出现过的的成交价格在13000元/平方米，目前多在14000-15000元/平方米，其价格“弹性”在楼市波动中表现得相当惊人。
“虽然金泓凯旋城在两轮楼市上涨中都吸引了众多的客，但是这两轮客有八成已经不同，并且风格差别很大。”中原地产宝安区A区区域经理张海洲分析，“2007年的那波客多为短炒，大部分资金实力并不强大，所以遇到调控后仓皇出逃的现象比较明显。并且在吸取教训之后，在2009年这波上涨中，他们几乎没有入货，只有少量客实在按捺不住在2009年底稍微追了些。2009年这波客大多是去年4、5月份以后进场的，占到这轮成交比例的七成左右。但是这波客实力很强，遇到调控之后除了10%左右的人出现资金紧张，选择在5月份低价出货，其余继续持有，即使放盘，也都是把自己的心理价格放在这里，并不急于出货。”他认为但凡那些资金能够支撑2-3年的客，估计八成都会选择继续持有，毕竟这里也快开通了，又有很多规划利好。
典型个案
3个月内倒手四五次
当地一中介公司人员介绍，2007年换手的一套物业，三个月不到就倒腾了四五次，“其实你仔细想下，完整办一个手续大概就要两个多月，这样的换手率等于说这套物业的大部分成交根本来不及办手续，就已经倒腾给下家了，实在是太了”。但是2009年全年，张海洲介绍这里的换手的一年也不过3-4次。
皇御苑 活跃客达到50-60个
皇御苑一、二、三期皆已入伙，共19栋房子，总4000多户，是福田南大盘。据世华地产皇御苑区域经理傅华俊介绍，该盘成交量活跃，在2010年3月份峰时期，当月该盘成交量高达159套。目前仍然活跃的有50-60个客，不少客从2005年开始就在炒作该楼盘，自己也住在里面，对于楼盘的情况熟悉。
“不少客从原来的一房开始，现在有几个都炒到了上亿身家，目前除了在其他豪宅区有外，在皇御苑楼盘也有5-10套物业，这样的客有10个左右。”傅华俊说。据他介绍，该楼盘在2010年4月中新政前，短线炒家占据成交的六成以上，而新政后价格开始回落5%-10%，短线炒家开始退场，因为达4%以上，目前长线客仍有入市，占目前成交的六成比例。
典型个案
调控期还能5月买7月卖
傅华俊说，皇御苑体量大，流转率较高，而且在新政前炒家并不贪心，一般实力较小的客赚个10万-30万元就会放手出来。实力强的一次性付款，因为付出成本较高，一般利润要达到30万-50万元才会愿意出手。现在在皇御苑的炒家实力都比较雄厚，只要有比市场价15%-20%的货出来，他们还是会考虑出手，而且是一次性付款。
而且目前、炒作的主要是皇御苑一、二期，因为价格较低，像一期为1.5万-1.6万元/平方米，二期为1.7万-2万元/平方米。三期达到2.3万-2.5万元/平方米，与目前在售的四期深港一号3万元的价格差距不大，空间有限。“在5月份有一套113平方米的三房单位报价190万元，比当时市场价250万元/平方米低超过20%，就引来了超过三四个炒家来抢货。而其中一位购入后，在7月初刚过完户就以258万元的价格卖给了一个住家客，一个多月时间赚了60多万元，而当时还没有开始供期款。”据华俊说。
诺德国际
长线客多，租赁市场活跃
曾经客云集的前海经过这几年来的淘换，整体来看客比例都不算太高，记者昨日来到已经入伙的中海阳光玫瑰园一期，虽然当初客比例不少，但是现在空置比例却不高，大部分物业都显示有人居住。即使在5月成交相当低迷的情况下，中原、世华等中介公司的南山区域经理也都曾表示“前海由于小户型物业较多，成交情况好于区内其他”。
“通常来说小户型的次新盘是大多数客的重点方向。”美联物业南山区总监刘庆兴介绍，“成交活跃的未必是客扎堆的项目，但是客扎堆的项目成交一定是活跃的。”诺德国际无论是销售成交还是租赁成交，都具备了这一明显特征。据世华地产南山区副总张俊介绍，诺德国际的房产证多在2010年4月份以后才陆续办理出来，当时有100多套盘源放出来，大部分消化掉之后就赶上了这一波严厉调控，目前放盘量并不算大，其中有十余套虽然入伙已有九个月依然还是毛坯出手，堪称纯之又纯的客。大部分诺德国际的客都选择简单装修一下，对外放租减少持有压力，做好打持久战的准备。“目前该项目90平方米以下的单位，约有3成为租客在住。”张俊说。
目前仍在前海“出没”的客多看中前海未来深港金融试验区的规划，加之这一轮客已经充分吸取2007年的惨痛教训，多准备有1-2年的后续储备资金，在放盘量上没有明显的表现，只不过在调控政策出台后的两个月内，由售转租的数量在增加。诺德国际虽然纯的比例只占到三成左右，但是如果加上那些放租出来的物业，可能数据会大不相同。
典型个案
有业主买下3套物业放租
据诺德国际楼下一中介公司工作人员介绍，2009年初曾有一女性客以14000元/平方米左右的价格买入3套诺德国际的一房和两房单位，之后曾一度担心房价继续下跌，找到中介公司希望能够找关系退掉房子拿回定金，或者找到下家直接修改预售合同，但是后来均没有成功。去年入伙后3套物业经过简单装修，都在该中介公司对外放租，该客对于现在的租金还满意。
甄选5大原则
◎炒家比例：看其放卖盘源中炒家的比例，这一数据直接；
◎价格振幅：看其是不是楼市上行期涨得得快，楼市下行期跌得得快，若是则炒家多；
◎毛坯房比例：看其入伙两三年后放出来的房源是否还以毛坯为主，若是则炒家多；
◎空置率：看其入伙两三年后亮灯率情况，若低则炒家多；
◎换手率：看是否有多套单位频频倒手，若是则炒家多。
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