[摘要] 2010年5月19日，搜房网邀请了业界专业人士共同探讨“新政下商业地产的机会与挑战”，把脉商业地产新格局，寻道商业地产的逻辑。
自“新国十条”出台以来，住宅市场迅速进入“冰冻期”，房地产市场将回归民生本色，楼市将向品转为消费品。与此同时，商业地产成为市场关注的热点，也成为很多房地产公司转型的方向。2010年5月19日，搜房网邀请了业界专业人士共同探讨“新政下商业地产的机会与挑战”，把脉商业地产新格局，寻道商业地产的逻辑。>>>直播入口
未来十年是商业地产的十年
深圳早期的开发商以民营企业居多，而且大多是从住宅地产做起。像万科、金地、华侨城、招商这些开发商也一直在做住宅地产。而商业地产方面，陈良满认为是实力达到一定程度才能去做。因为商业地产很多都是单一产权持有的物业，如果不具备足够的经济实力是很难涉足这个领域。他表示随着民营企业逐渐发展壮大，今后的商业地产会有一个迅猛的发展，如果说前十年是住宅地产的十年，那么下一个十年应该是商业地产的十年。
对于商业地产将面临“十年”这个判断，陈良满有四个理由：
，未来随着深圳制造业向服务业的转型，商业地产面临新机遇。深圳民营企业迅速做大做强，“前店后厂”的模式也即将转变，很多民营企业不断发展壮大后，生产基地逐渐外移，但研发总部、销售总部、人事放在深圳，从而对商业地产，包括商场、临街商铺、写字楼有很大需求。而近深圳举办的高交会、文博会，有利于今后会培育大量的高科技企业、文化企业，从而促进了深圳商业地产的进一步发展，这两个会对深圳今后发展有举足轻重影响。
第二，创业板、中小板在深圳上市刺激商业地产的发展。前几年深市成交量只有上海市场的一半，今天深圳成交量已经是上海的78-80%，估计明年深市成交量就会超过上海。创业板来了后，包括基金、创投、证券、会计事务所、审计事务所一系列上下游关联企业都会陆续发展壮大。这对商业地产而言是一个很大的刺激。此外创业板还会带来旅游业、商业地产需求，包括城市商业银行大量进驻深圳。商业银行进驻深圳是一个信号，一方面这些银行是为了谋求上市，另一方面这些城市商业银行是跟随创业板的公司来深圳，他们希望继续服务好这些企业。
第三，万科、金地、保利、中海、合生这些地产大佬纷纷转行做商业地产。个人者也可以仿效一下他们，持有一部分商业地产，赚取稳定租金，分享物业。同时在持有商业物业的时候还可以在租约期出售。住宅租出去再卖的话，价格还会跌。写字楼带租约卖的话，还可以卖的贵一点。
第四，银行效应迎来商业地产发展良机。以前银行按揭住宅是两成，商业地产是五成。很多者购房住宅是为了追求溢价，而不是追求稳定租金。现在新政出台后，住宅和写字楼门槛是一样高的，这个时候套100平方米写字楼，租金可以回收1万-1.2万，但是套100平米住宅，非毛坯后才可能租到5000-6000元。现在很多者发展壮大后，也希望有一个稳定租金，每年能够有5%-6%的升幅就很满意,所以持有商业物业合理配置手中资产，是比较明智的行为。目前写字楼的上门客户明显比过去增多，但因新政还有一定的观望期，过了这段时间商业地产会迎来一个比较好的发展机会。
城市更新将为商业地产提供巨大机会
除了分析商业地产未来发展趋势外，陈良满认为城市更新也是商业地产的一个契机。他认为现在深圳的地越来越少了，未来3-5年老住宅区进行改造后，如果要购买大型高尚住宅区就得到罗湖或福田。这样就会使罗湖福田居住人口发生一些跳跃性置换。大量中人士回流罗湖居住，对罗湖商业地产，包括写字楼、商场都是一个极大的促进。未来城市更新将为商业地产提供一个巨大的机会。
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