[摘要] 据悉，深圳轨道交通二期上盖物业开发总建筑面积将达３５９万平方米，其中，约１１５万平方米为保障性住房。
“地面建住宅，地下跑……轨道交通加房地产使上盖及地下空间土地得以二次利用，不仅能增加土地供应量、平衡房价，也为长期输送稳定的客流打下了坚实的基础。”市集团副总经理简炼接受记者采访时说。据悉，深圳轨道交通二期上盖物业开发总建筑面积将达３５９万平方米，其中，约１１５万平方米为保障性住房。
沿线保障房将达２万余套
自从深圳一期工程开始运营后，就标志着深圳地下空间开发与土地集约高效利用进入了一个崭新的阶段。而二期工程的建设，标志着深圳土地资源的精耕细作更大规模的展开。
记者从市轨道办获悉，今年深圳轨道交通建设将完成１号线深大到西乡１１公里、２号线赤湾至之窗１４公里、３号线双龙至草埔站２５公里建设并试运行，共约５０公里。为建设融资和还贷，减轻政府财政压力，深圳轨道交通二期５条线５个车辆段和２个车站上盖土地实施上盖物业开发，总建筑面积约３５９万平方米，创造土地收入约６０亿元。在前海、蛇口西、横岗、塘朗４个车辆段上盖物业划出部分面积作为政策性住房开发，建筑面积约１１５万平方米，可提供保障房２０５１７套，以解决中低收入家庭安置问题。另外，轨道二期上盖物业的商业开发及配套建筑面积约２２８万平方米。
长期以来，深圳的保障房建设区位问题都备受低收入家庭关注。尽管政府提供了保障房，但由于地处偏远，交通出行问题成了低收入家庭申请保障房的顾虑。而将保障房分布在轨道交通沿线，则有利于从根本上解决低收入家庭在申请了保障房之后的交通出行问题。
深圳土地价值得到再提升
“城市轨道交通或房地产分别发展，土地只能利用一次，而轨道交通加房地产使上盖及地下空间土地得以二次开发利用，可以提高土地利用率和资源配置的效率。增加政府发展房地产的平台，为广大民众解决廉租房、经济适用房、微利商品房等，增加政策性的房源供给。城市轨道交通加房地产，单位土地所能承载人流的能力大大提高，其土地的利用率成倍地提升，土地的价值大幅增加。”简炼介绍。
“二次利用土地产出的效益，使因城市轨道交通的融入而的土地等资源受益。”简炼举例道，“深圳二期１号线续建工程线路长２３公里，设有１５个车站，一个车辆段。该车辆段占地４６万平方米，规划房地产开发面积１４１万平方米，容积率为３．０６；深大车站用地面积１万平方米，规划上盖开发面积１０万平方米，容积率为１０；仅仅在一条线的一个车站和一个车辆段进行的房地产开发量就达到了１５１万平方米。若建成的全部房地产按深圳的市场价出售，房地产开发的利润可观。仅地价和利润两项就达１１３亿元，可以基本满足这条新线的全部建设资金的需要，建设资金就可以不用贷款。”
用物业租金补贴运营成本
通过，深圳正在形成一种良性循环的建设模式。除了上盖物业的商品房开发之外，在上盖物业中配套建设一部分商铺、停车场等资源，用于出租获得长期租金，也可以对运营形成长期补贴机制。
深圳一期在没有上盖房地产的情况下，车站广告、商铺等资源收入已占运营总成本的１１％。二期工程多了一部分可供租赁的上盖物业，如有计划地使其收入再增加到运营总成本的１７％，就可以抵消折旧所占运营总成本的２８％。这样就１００％地实现了建设资金完全取自于上盖房地产开发的，运营补贴也取自于运营附属资源和上盖的物业的租赁。
简炼认为，通过同步规划和建设城市轨道交通线路和房地产开发，从轨道交通上盖房地产开发和建设过程中所创造的更多可经营资源，获取足够的建设所需资金和运营所需的补贴资金，替代政府对建设和运营现金和补贴，完全具备现实的可操作性。一条高水平发展城市轨道交通加房地产的新路孕育而生。
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