[摘要] 罗湖区东湖街道翠湖社区布心花园，每天都有三五成群的老年居民在文化广场上搓麻将、聊家常，怡然自得。街道两旁“热烈欢迎财富集团进驻本小区进行旧城改造”的红色标语异常醒目。
罗湖区东湖街道翠湖社区布心花园，每天都有三五成群的老年居民在文化广场上搓麻将、聊家常，怡然自得。街道两旁“热烈欢迎财富集团进驻本小区进行旧城改造”的红色标语异常醒目。
尽管尚未正式纳入政府的城市更新计划，但这丝毫不妨碍布心花园的居民对未来的憧憬和想象。而对于深圳等着改造的上百个城中村来说，蔡屋围、岗厦、大冲村高额拆迁补偿带来的巨大财富，就是他们的现实参照。
仅仅岗夏村改造，一夜之间就成就了近10个亿万富翁及20来个亿万家族，深圳城市更新引发的财富转移游戏正在将这个城市不断飙升的房价提前兑现。多位接受采访的业内人士认为，高昂的改造成本通过传导机制终将转嫁给楼市，并进一步抬升房价。
待拆迁房坐地起价
3月5日，深圳公示了首批89个更新项目，其中属于关内的项目有32个，剩下的57个全部是关外的项目，如南山的南苑新村，龙华的老围村、上油松老围、河背老村、龙华第三工业区等都榜上有名。
指着南苑新村悬挂的“倡导和谐旧改”红色条幅，中联地产业务员先生不无感慨。他说，南苑新村房子破旧、治安很差，这里的旧楼此前根本无人问津，但近过来询问的客增多了，而业主却都改口不卖，把之前放出来售卖的楼盘全部撤单。去年底南苑新村二手房均价每平方米约1.2万元，如今的价格已经到了每平方米1.5万元，且无房可买。
因城市更新导致旧房价格飙涨，南苑新村并非个案。深圳关内部分地理位置好的区域如香蜜湖、华强北、南山街道等一带的待拆旧房，近期均传出房价的消息。地处深圳城区的城市更新项目华富村小区，房价已经从去年的每平方米7000多元涨到了现在的1.6万多元/平方米。
一些“准拆迁房”也开始坐地起价。其背景是，去年12月1日开始实施的《深圳市城市更新办法》规定，深圳城市更新包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域的更新。而权利人可作为更新改造实施主体自行融资、自行改造，且自行改造项目中的土地可选择协议出让，而不需要进行统一的“招拍挂”。
在这一政策支持下，深圳许多城中村的街道办或村委纷纷开始寻找开发商进行旧改合作。政府规定，如有申报单位申报该更新单元计划，街道办或村委统筹考虑业主反映的情况后，有75%的业主同意就可以立项申报。
财富集团有意入主布心花园改造仍处于初期沟通阶段。开发商给居民开出了按照面积1∶1.2的回迁补偿方案，同时从业主接到搬迁通知书并开始搬迁之日算起直到回迁，开发商补偿业主每月每平方米80元。计划动迁及建设期为三年。
尽管布心花园仍是一个“准旧改”，但预期已经催生小区的楼价快速上涨。居民陈先生说，旧改消息传出来后，这些以前根本卖不出去的楼龄超过20年的房子一夜之间成为香饽饽，很多人都过来要买房子，但并没有人愿意出售。
而自去年8月《深圳市城市更新办法》出台以来，类似因拆迁消息而遭抢购的“准拆迁楼盘或”时常见诸报端。位于南山区南油的龙城花园二手房被曝遭抢购的消息，而缘由仅仅是业主委员会贴出的一份纯属倡议的“拆迁公告”。
成本转嫁或助涨房价
相对于待拆迁应声，深圳城市更新对未来楼市价格的影响更加隐秘而漫长。中原地产深圳有限公司董事总经理李耀智认为，城市更新造成房价上升的可能性很大，大规模的城市更新，除了拓展城市增长空间，也会提高土地的价值。土地则意味着开发成本的增加，是更新地区居民的拆迁补偿等，未来新建房屋的价格也自然会上升。
此前，深圳城市更新一直被期待将增大房屋的供应量，从而拉低房价。
来自官方统计资料，深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，其中城中村100平方公里、旧工业区126平方公里、旧工混合区6平方公里、旧住宅区8平方公里。而根据深圳市政府对该市土地资源承载力进行的调查，在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下，该市仅有142平方公里的新增建设用地扩张。这意味着深圳对现有存量土地的释放盘活，将超过新增土地供应量。
综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究主任宋丁在接受《财经日报》采访时表达了与李耀智类似的看法。他认为旧改提出的扩大供应量是一个虚拟的概念，而现在看到的情况是由于政策的出台，旧房子价格马上飙升和地价。
宋丁说，这些供应量不可能在政府操控下一次性推出，而是要逐步分流在每年、每月，纳入深圳房地产开发的整个流程之中，再慢慢消化殆尽，因此不会对房地产市场的供给关系产生重大冲击。
有媒体报道称，岗夏村改造一夜之间就成就了近10个亿万富翁及20来个亿万家族，而大冲村改造造就了10个亿元户和400户千万富翁家庭。曾经做过多次土地一级开发顾问的国际商务策划师崔元星向本报表示，大冲村旧城改造仅拆迁补偿一项，或许花费就将达到100亿元以上，必将加大土地开发成本，“开发商不会认亏，政府也不会补窟窿，还是转嫁到消费者头上，加大了新建物业租金及购房价格。”
正在积极准备参与深圳城市更新的财富集团总裁徐浩源撰文强调，旧改并不等于增加住宅面积。“从规划看，绝大多数旧改项目都将打造成综合体项目，开发住宅、商业、写字楼、酒店、等物业类型，其中住宅部分多为返还给原住民，仅有少部分住宅和能面向市场销售，不过村民往往持有大面积的住宅，其中部分可能流入二手房市场，其售价当不菲。如果售价低，估计村民宁肯持有作为出租物业。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
