[摘要] 有认为,楼市新政或会为近期带来二手成交小高峰,但市场仍将低迷1-2年
日前，国家楼市新政带来了一个二手房的成交小高峰。但记者了解到，多家中介机构对二手房成交长期市场并不看好，美联物业研究主管徐枫认为，股市术语中形容市场进入盘整期，买卖双方胶着，成交量低的“牛皮市”或将可形容未来1-2年的二手楼市。
成交量增加只是短期现象
新政出来之前的10月份，深圳二手成交量先扬后抑，前三周基本都保持在每天156套左右，但是新政要出来的消息刺激下，成交量下挫厉害，导致10月的全市二手房成交量环比9月下跌近三成。
11月1日新政实施后，11月3日开始，深圳二手房交易达到326套，成为今年二手房成交单日纪录。有业内人士据此认为二手房交易的暖春要到了。不过记者采访了中原、美联相关负责人，都认为这种成交不会持续太长时间。中原地产总经理李耀智则表示，11月3日的成交不是正常数据，是因为很多客户要等新政实施推迟签约才导致的，而且短期内成交增加的产品主要是针对置业者的，换房需求依然没起来。
不看好明年二手市场
据美联物业蓝筹价格显示，香港二手房一个月内跳水三成，相比之下深圳二手房价下跌速度颇慢。与2007年高峰相比，13个月内深圳二手房价下跌四成。2008年深圳二手房价每月下跌的速度平均在1%-2%.
尽管新政之后，置业者的月供压力减少。不过徐枫认为，二手房价跌幅依然不够，置业者不会大量入市。预计价格还会下跌，未来1-2年之内，深圳的二手楼市会进入一个“牛皮市”。
“多数区域的一手房价格比二手低，客户当然去购手房，二手成交量受冲击很大。”李耀智认为，他表示未来整个市场很长一段时间都会供大于求，加上外围金融海啸的影响，预计明年中二手成交都不会有一个明显上升。
至11月1日，放松信贷、降低利率、减收等救楼市组合政策相继实施。记者走访新楼盘及中介公司发现，深圳楼市活跃程度持续增强，不仅现场看楼的、来电咨询的市民增多，而且，一、二手楼成交量相比救市政策公布之前明显放大。
银行房贷新规陆续公布
根据央行规定，10月27日起，金融机构对居民购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0．7倍，首付款比例调整为20％。国家财政部文件明确，11月1日起，对个人购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
继10月底农业银行率先公布房贷新政落实细则后，光大银行、交通银行等也相继公布了房贷细则。昨天，交通银行深圳分行有关人士表示，接总行通知，交行对新增客户利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0．7倍，首付比例20％；其他客户首付比例和利率政策继续执行央行已颁发文件的规定。符合条件的存量住房贷款能否享受七折利率，交行实施细则中未明确。
一位从事地产中介的知情人士透露，现在，商业银行都在积极拓展房贷客户，有的银行虽然未公布房贷细则，但已形成实际操作办法，并开始在业务中执行。比较多家银行目前的房贷政策，有的偏紧，有的较松。如，交行对存量贷款利率能否打七折未明确，而农行细则已明示对老客户也可执行基准利率的0．7倍。个别银行松动的余地较大，对资质优良的客户购买用于改善居住条件的第二、第三套住房也能实行利率七折优惠。这位人士表示，由于房贷是银行的业务，竞争的结果很可能是，商业银行的房贷政策都会向较宽松的方向趋同。
一二手房交易双双放量
市国土资源和房产管理局披露，10月22日救市政策公布之前，我市一手房日均成交过百套，公布之后至11月1日减政策正式实施之前，观望情绪浓厚，一手房成交迅速萎缩，少的仅33套。而11月1日，成交量激增到232套，3日，也有166套新房成交，4日全市新房成交148套。
来自中原地产的数据显示，11月1日、2日这两个休息日，成交签约的一手房比前一周的双休日上升了五成；10月份一周二手房成交签约量也同比增长三成。中原地产消费者关注活跃指数迅速攀升，显示消费者上门看楼、来电咨询的数量增加了四成。据分析，南山、福田区成熟小区的中大户型房源成交为活跃。
11月2日，记者在福田区梅林一个新开楼盘了解到，近日前来看楼的市民增多，样板房里客人不断；有的还与售楼员就价格和物业管理等事项做了实质性咨询。一对退休夫妇，在样板房里仔细观察，边看边商量。他们说，降息降税，可以减轻购房压力，小房换大房的意愿比过去更强烈了。
走出低迷有待政策接力
“本月初，住房交易量突然放大，不能完全归结于救市政策的实施，很大一部分成交量是房产新政公布但未实施期间累积下来的。”一位地产中介商表示，10月22日，房产新政公布后，不少有刚性需求的购买者为了获得税收及按揭优惠，有意将成交手续推迟到本月来办。我市一手房成交量由房产新政公布前的日均百余套锐减到公布后的30余套就是例证。这位人士认为，救市政策会推动有刚性购房需求的市民不再观望，开始实施置业计划，从而推动前期累积的住房需求集中释放。但这种放量能否持续值得观察。“担心的情况是，买卖双方预期相左，互相僵持，使楼市成交量进一步萎缩。”
一位银行专业人士表示，深圳楼市要彻底走出低谷，还需要刺激宏观经济发展的大政策出台，只有中国经济继续平稳快速发展，楼市复苏才有底气，回暖放量才会持续。同时，有必要仿效上海等地方政府的做法，对高达总成交额5％的房产交易营业税进行调整，如上海规定，个人转让自用2年以上，并且是家庭生活用房住房将不再征收营业税和个人所得税，而此前要求5年以上才不征营业税；辽宁省铁岭市则规定，从2008年10月1日至2009年6月30日，个人住房转让环节所涉及到的营业税、城市维护建设税、费附加、地方附加、土地税和印花税全部暂缓征收。
近期，宝安楼市显示出强劲的推盘状态。本报记者对宝安的龙华、西乡在售、将售楼盘进行实地调查，发现不仅多个楼盘积极准备入市，而且入市楼盘将对市面现有户型结构进行完善补充。但业内人士同时指出，新房供应量的急增也会带来销售困难、价格走低的影响。
龙华 9楼盘将提供200万m2货量
记者昨日踩盘发现，从今年年底至明年年中，龙华楼市将迎来罕见的“”推盘期。据记者统计，已经在开工建设的9个楼盘将为龙华市场提供近200万平方米的货量。
已有4盘进入“准入市”阶段
记者实地踩盘发现，不少楼盘已进入“准入市”阶段。出梅林关沿着梅龙路往前走，正在施工建设的楼盘随处可见。
据了解，至少有4个楼盘开盘已进入：梅林关口的大社区楼盘溪山预计本月入市，该楼盘总建筑面积近30万平方米；万科金城华府就在书香门第，总建筑面积近19万平方米，不久前已开放样板间；梅龙路上的深物业新华城是风和日丽的四期产品，总建筑面积约11万平方米；水榭山的圣莫丽斯三期产品也在入市筹备中，总建筑面积近6万平方米。
除了上述4个准入市楼盘之外，还有3个楼盘计划在明年进入市场。金地上塘道花园总建筑面积在15万平方米左右，计划在明年年初入市；金光华龙岸花园也有30多万平方米建筑面积，计划在明年入市；七里香榭的莱蒙地块，建筑面积高达65万平方米，其首期产品计划在明年7月入市。再加上还有余货要推的水榭山和书香门第二期二批单位，上述9楼盘能为龙华市场提供近200万平方米的新增货量。
销售压力大，业内担心难“消化”
当前龙华楼市的主要产品即是90平方米以下的中小户型单位，而据记者了解，90平方米以下的两房、三房仍然是上述几个“巨无霸”地块要提供的主要产品。
业内人士认为，新盘入市，将会给楼盘销售带来巨大的销售压力，主要提供两房、三房产品的楼盘压力更大。“大量新盘入市而且提供户型产品基本一致，可以预见龙华市场未来将面临的竞争压力。所以开发商对于政策层面的好转不应太乐观，因为内的供求关系更现实，在快的时间内消化货量仍是当务之急。”龙华一在售楼盘营销总监说。
西乡 5个小户型楼盘将推2000套单位
本报讯（记者 左娟）近日，西乡有5个小户型楼盘将在本月内陆续开盘，共有2000多套小户型单位，由此将改变西乡现以中大户型为主的产品结构，而楼价新低也将刷新到“4”字头起价。
5盘共推2000套小户型
11月8日，航空新城1号和凤凰雅居二批将率先开盘，前者主力户型是18-84平方米的一房、两房，首期将推696套，而今已在展开优惠登记；后者主力户型为45平方米的一房和75平方米的两房，共281套，其一批单位已于10月1日开盘，而今几近。
同在西乡老城区的新盘还有翠景居·玲珑阁和中粮幸福花园，都是单体楼楼盘，前者定于11月中旬开售，主要是45平方米的一房和50多平方米的两房，共180套左右；后者则要到11月底或12月初开盘，主要是37-49平方米的一房和53平方米的两房，共276套。此外，西乡碧海待售新盘还有中信湾上六座，以90平方米以下户型为主，共有977套，其另有少量120-135平方米的三房和10套联排别墅。
楼价将再现新低
目前，西乡主力在售的楼盘都以三、四房乃至复式、大平层为主，小户型也都是80平方米左右的两房单位。而11月这批新盘面市之后，西乡楼市的产品结构将明显调整，吸引更多置业者乃至长线客户的关注。
这些小户型楼盘虽然逢新政利好开盘，但介于新增供应量大以及整体楼市现状未变的原因，预期定价上依然保守，而且均在开盘前已开始促销，如中粮幸福花园自上月已开始VIP登记，给出“五重优惠”承诺。凤凰雅居10月1日开盘时曾以5600元/平方米起、平均6500元/平方米的售价创下西乡楼市起价和均价新低，而今待售的二批还是这个定价；航空新城1号则将成为西乡楼价新低记录的下一个创造者———初定均价5600元/平方米，还有不少低于5000元/平方米的单位，总价10万元以内的单位也大有可选。
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