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提醒：提前还贷要排队，现在就申请
央行今年连续五度加息，根据近期市场迹象，央行还有再度加息的可能。因多数房贷申请人与银行签订的贷款合同都列明利率浮动时从次年首月开始以新利率计算，随着新年元旦的，按年调整的房贷利率，在明年元旦时将一次性上涨近1％，将令供楼族压力增加不少。
面对增幅不小的供楼压力，供楼者都想提前还贷。提前还贷该从什么时候开始申请？怎样还才更合算？近日，记者采访某按揭公司的理财唐小姐，为读者解惑。
资金宽裕者：三种还贷方式可选择
陈先生去年买了一套商品房，贷款50万元，期限20年，去年12月起等额还贷。按当时优惠利率5.814％，每月还款3528.71元，假设期间利率无变化，20年还贷本息合计846890.68元，其中利息346890.68元。假设今年不再加息，明年元旦起，陈先生的月供就将增至3773.78元，一下涨了245元多。
陈先生手头有闲钱，想提前还贷。假如提前还款10万元，按目前利率计，提前还贷后，还款本金余额约38.52万元。这种情况下，目前有三种提前还贷方案，购房人可根据自己的实际情况作选择：
A。每月还款额不变，缩短还款期限。每月还款3530.51元，剩余还款期168期（月），14年左右。等还清贷款，总利息支出约23899.24元。该方式好处是利息明显减少，在新还款计划下，利息将锐减近11万元。
B。减少每月还款额。总还贷期仍为20年，剩余还款期约19年，但由于提前还贷后本金余额已减至38.52万元，调整后每月供款额仅需2981.14元。等还清贷款，刘先生利息总支出约32.56万元。这种方式的好处是每月负担减轻了。
C。既增加每月还款额又缩短期限。该方案节省利息支出，但指出其缺点也同样明显，即还贷压力会随之加大，不适合大部分“工薪供楼族”。介绍，对工薪市民来说，“月供不变、缩短还款年限”方案，是相对划算的选择，因每月还贷压力不会增大，需支付利息却减少很多；而“减少月供、还款期不变”方式则减轻了月供负担，但节省利息的程度。
按揭唐小姐指出，对普通工薪来说，因为当初申请住房贷款时对原月供额已有较好支付能力，因此在利率频升情况下，选择部分提前还贷，其余部分月供不变、还款年限缩短的方案相对为合算，既不 增加月供压力，也能省去大笔利息。
资金紧张者：选新房贷产品缓加息压力
对于手头余钱不多或者有其他更高方式的人来说，为应对目前加息周期，可选择新房贷产品缓解压力。如目前有银行推出了“气球贷”、双周供、双月供、半年供等新型产品。
新型的“气球贷”和双周供模式比较适合收入相对稳定而均衡的购房人。如某银行推出的“气球贷”产品，可让借款人实贷30年按揭，而本金却只需按5年期房贷利率计息还款。也就是说，“供房族”可与银行约定以5年为期，将30年的房贷分成6段来还，那么利率将只有现行的5年期基准利率（可打8.5折）执行，这样其月供负担将相对于30年期房贷而言更低、还款总额也更低。
算了一笔账，如果去年申请了50万元“气球贷”，分段贷款期限5年，与银行约定按30年月供计算期限。那月供为2841元，月利率4.59％。，第五年末贷款余额463068元；而按30年期普通贷款计，月供2938元，月利率4.845％。，第五年末贷款余额464875元。相比之下，“气球贷”比普通房贷要节省更多利息。
另外，现在多数银行都提供房贷双周供，从每月还款一次改为两周还款一次，每次还款额为原月供一半。可大大减少利息负担并有效缩短还款期限。如一笔去年50万元30年按揭贷款，假设按6.12％计息，双周供可比月等额还款节省利息115186元，比例达19.42％；缩短还款期64个月，即30年的月供还款年限将缩至24年8个月。银行理财指出，“气球贷”、双周供等还款方式，适合于收入较稳定且均衡的市民。
还有一些产品提供了自主安排还贷方式的机会，对很多年轻“供楼族”来说，选择上述产品，可在贷款初期（一年左右）只还利息不还本金，度过资金紧张期后，再采用等额还贷方式还本付息。
贴心提醒
提前还贷要预约现在开始申请
提醒想提前还贷的购房人，按目前各银行所定的业务流程，提前还贷申请都要提前预约，大部分银行要提前5－30个工作日预约，有些银行甚至要提前两个月。现在开始申请的话，也基本排到12月底才能进入还贷程序，而且因为年底申请提前还贷的人通常都增多，有些申请还有可能被拒绝或办理周期要拖长，因此有提前还贷计划的购房人一定要抓紧，再迟申请的话就搭不到旧利率的一班车，明年一月开始就要按新利率计算月供数。
至于具体的提前还贷流程和需准备的材料，各银行都有不同的规定，贷款人要先打电话咨询清楚，避免走冤枉路。另外，各银行设定的提前还门槛，如还款时间、提前还贷金额等都不太相同，通常原签订的贷款合同里，对提前还款时间、提前还贷金额等都有相关的约定条款，应自行看清楚。
不是提前还贷都着数
等额本息还款快到期、公积金贷款、其他高的都不宜提前还贷
一是等额本息还款贷款且贷款快要到期者。贷款前期偿还的多是利息，后期还本金。如还款已逾8年，提前还贷并不省利息，不如继续供下去。二是纯公积金贷款。如果目前房贷以公积金贷款为主，暂时不必急于提前还款，因现阶段公积金贷款利率明显低过5年期以上贷款利率，融资成本相对较低。三是有计划的，若超过月供房贷利息一定额度，可考虑。
提醒
50万20年房贷月供多交245元
对贷款购房的人来说，加息的直接影响就是月供额度增加。去年一次加息后，房贷（5年期以上）基准利率定格在6.84％，优惠15％后的利率是5.814％；而经过今年连续五度加息后，房贷利率目前已拉高至7.83％，优惠15％后的利率为6.6555％。这意味着，按年调整的房贷利率，在明年元旦时将一次性上涨近1个百分点。
如果购房人在去年12月时用等额本息还款方式向银行贷款50万元，期限为20年的话，以当时的6.84％计算，银行给予利率下限0.85倍优惠后，利率为5.814％，其每月月供额为3528.71元；历经连续五次加息后，今年元旦时，如果元旦前不再度加息的话，利率将被调整为7.83％后，优惠后利率也达6.6555％，该购房者每月月供数将增加到3773.78元，也就是说，每月要多还245.07元。
央行今年加息时间及内容
次数 调整时间 调整内容
第5次 9月15日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分
第4次 8月22日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点
第3次 7月20日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
第2次 5月19日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点
次 3月18日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27％
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