“大国崛起”背景下深圳房价走势分析！■方 2007年5月18日下午，央行几乎在毫无悬念的情况下，宣布：为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷和合理增长，保持物价水平基本稳定，中国人民银行决定：从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。这之前，今年央行已四次上调存款准备金率，一次调整利率,其动作之频繁，幅度之大，是的。这次又是打出组合拳：在调整利率和准备金率的同时，又动用汇率,可谓是三剑齐发，更是引人注目，彰显出央行对付"流动性过剩"、保持宏观经济稳定、防止经济走向过热的决心。其实，中国 人民银行行长周小川5月17日晚在上海出席非洲开发银行集团年会时表示“为了使宏观经济稳定增长，抑制通货膨胀，我们不排除任何的可能性更往前走一步。使用包括提高存款准备金率、提高利率甚至其他工具在内的货币政策工具。”话题刚落，之后，他的话得到了逐一验证。 事实上，从通货膨胀率来看，央行过行调整利率、准备金回收流动性是可以理解的。数据显示，2007年一季度，我国GDP增幅达到11.1％，3月CPI上涨了3.3％，虽然4月CPI环比涨幅下降了0.3个百分点，但仍触到政府今年3％的通胀警戒线；5月19日,一年期存款基准利率从2.79%调整至3.06%，仍然低于通货膨胀率3.3%。 从看，1至4月份，固定资产增速比去年同期增长25.5%，增速较一季度回升；从信贷看，4月贷款也重回快车道，同比多增了1058亿元；从货币供应看，4月M2增长17.1%，继续高于央行此前设定的16%的水平。 从以上数据及事实来看，低利率还将持续一段时间，这也将说明未来中国的股市里将会继续吸纳更多居民存款。很明显，沪市已跃过4000点，中国股民人数已超过1亿，百姓的钱也不太情愿再存入银行，而倾向于大得多的股票与基金，这是人之常情。就在内地股民在正""之时；"长和系"主席李嘉诚17日于股东会后罕见告诫内地股民:要谨记97金融风暴历史。 2007年是拐点，还是起点?这令许多人感到困惑与彷徨。或许亚洲金融危机十周年会给我们一些警示，或许就是虚惊一场。在此笔者引用两位经济学家与众不同的分析，以供参考。 在方面，经济学钱颖一先在184期的《财经》杂志撰文分析中国的不是太多了，并没有找到中国在整体上过多的证据。近作者与的白重恩教授和伯克利加州大学的谢长泰教授在美国《布鲁金斯经济论文》期刊2006年秋季号上发表了题为"中国的资本"的论文（中译文见《比较》杂志第28辑）。其观点认为："首先我们看中国的资本的水平。依照两种口径计算的资本分别在18%-27%之间和8%-12%之间。第二种口径与经济学家估计一些发达国家的资本时所用的口径很接近。从美国、英国、法国、日本、意大利和德国2000-2003年期间数据中得出的资本在7%-13%之间，而我们计算的中国资本正在此区间内。所以中国的资本并不低于这些国家。" "其次我们看中国的资本随时间的变化趋势。依照种口径，资本在20世纪80年代初到90年代中比较稳定后下降，到2000年后又较稳定；而依照第二种口径的资本则随时间有上升趋势。两种口径的主要差别在于库存。由于库存在减少，第二种口径的资本随时间上升。但出乎预料的是近几年来它的上升更为显著，尽管近年来率上升，资本－产出比也上升。我们发现主要原因是资本还与GDP中资本收入比例成正比，而后者恰恰在近年来也在上升，从而抵消了资本－产出比的上升，使资本不降反升。我们猜测资本收入比例上升的一个原因是劳动力供给的变化：年轻人增加、水平提高和灵活的劳动力市场都会增加资本的。" 钱颖一从率的数据分析中得出了是否过多的结论，或许能让我们从另一角度来看"经济的过热"。 如果说钱颖一分析让很多人感到诧异，那么，5月19日，教授杨帆在凤凰卫视世纪大讲堂的演讲更让感到不可思议。作为"非主流经济学家"的杨帆历来观点独到，颇为自信，他认为，2007年是大牛市开始，这波牛市至少能涨到2015年； 要充分利用好流动性过剩这笔巨大的财富； 深沪股市短期是有些泡沫，但风险并不大；中国股市现在还只是青壮年时期，一点感冒影响不了它的继续成长！ 这显然是"泡沫论"的对立面，其理论依据是人口红利以及非均衡市场与非均衡发展。支撑杨帆观点的背就是：中国的 崛起与70年高速增长。他说：“近关于大国崛起记录片，重点总结的是近代500年以来西方国家崛起的经验，而且说在此之前没有真正意义上的性大国，重点突出的是商业，科技和民主，而淡化国防与战争的作用，使我们看到了当代"和平崛起"的思路。不过由此而且引发了中国崛起的讨论，却打破了长期以来"韬光养晦"的态度，中国的崛起已经没有必要隐瞒，也隐瞒不住的了。”他认为，中国经济高速度增长是70年，1949----2019年。 年增长 10%，7年翻一番，10个7年，GDP增长1000倍。他预测，2006----2013年，GDP到40万亿人民币。 人民币到 1：6以上，股票指数突破 10000 点，房价再涨一两倍，国民收入增长幅度将超过生产的增长。 如果四大危机可以防止，再有 6年到增长率保持 8%， 2019年GDP 达到 70 万亿人民币。 为美国 80%左右。他也强调：中国经济高速增长必须防止四大危机，以国家利益，安全与稳定为：外部战争失利，在大国中间博弈的失算；环境与资源遭受全局性破坏；腐败与瓜分不可控制，破坏社会主义和谐社会；腐败势力集团所推动的，重大政策失误，比如人民币自由兑换，全面瓜分国民资产，外资全面并购等转等等。 以上两种观点，可谓让人耳目一新，有参考之处。笔者以为，看问题需要从全局性看，我们在面对非理性繁荣的同时，也要有警惕心理准备，但我们在经济腾飞之时，也要注意“妄自菲薄”。“大国崛起”已成为当下的重要国家背景，国富民强正形成一种趋势，当然也意味着贫富差距正在加剧。 回到房价上来，据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年1季度，70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，房屋租赁价格上涨1.8%，土地交易价格上涨9.8%，物业服务价格上涨0.8%。 70个大中城市新建商品住房销售价格均上涨，涨幅较高的主要城市中，深圳以10.3%名列第二，仅次于北海15.1%。二手住房销售价格同比上涨5.2%，涨幅比上季度高0.3个百分点。涨幅较大的主要城市中深圳以12.6%名列。 毫无疑问，深圳房价涨势是很快的，笔者曾经判断2006年是深圳房价上涨的一年,因为看到了中国经济内、外部的失部的失衡，以及由于高房价来带来的贫富分化的加剧。如今看来，房价上涨压力仍将很大，2007年深圳全年的房价走势疯不疯生仍然要取决于供需结构改善与政府有力的宏观调控。 无论如何，我们都要相信，房价的快速上涨是不利于社会和谐的。尽管我们追求的社会福祉是这样的，但也挡不住市场强大的力量。 笔者一直认为，削去深圳本约30%的客，加上东莞、惠州等地的供应量，完全可以让深圳房价上涨趋势缓下来，事实上，短时间内难以做到，也乏有人认识到深圳已处一个大转型时代：“四个难以为继”让深圳产业不得不走向“”，劳动密集型产业已不太适合深圳，有人认为深圳正在被抛弃。从房地产业来看，深圳人却是反被深圳抛弃，因为高房价、高成本生活成本，让他们备受“煎熬”。我认为这种“煎熬”具体在深圳市政府面前就是“大”与“小”的层面，也即固守“大深圳”与“小深圳”的问题。事实上，在“大国崛起”的背景下，“大深圳”崛起早已是必然，而没必要“视而不见”或“固步自封”，如果在这种状况下忽视城市发展、人口增长，就房地产而言，终会结果是：高房价本透支城市未来。 笔者认为，认清“大深圳”崛起，也就会认清深圳房价未来的走势。房价当前的高涨，一是供不应求的结果，二是深圳27年来产生了至少200万人 以上的新富；三是分享了中国的人口红利。 深圳房价高吗？相信大部分人会认为高。这或许也正是“大深圳”崛起过程中的一种不可避免的现象，至少我们发现：深圳市国土部门并没有作好迎接“大深圳”崛起的工作，首先是，自2003年以来的土地供应量的减少；二是忽视低收入群体的住房问题；三是在居住方面没有和珠三角很好地融合，而是一味投港人所好。 深圳当前要做的，就是不要因为“供不应求”，而让“地产泡沫”越吹越大。
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