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每周地产评论:深圳房地产业全面进入“涨时代”!

房天下  作者:王方   2007-05-14 18:15

[摘要] 面对这个房价不断攀升的城市、面对这个土地资源日益紧缺的城市,面对这个房地产展览会变成外地楼盘主战场的城市,我们不得不承认,深圳已处在深刻地转型当中,其中重要的标志就是:深圳房地产业全面进入“涨时代”!

2007年5月14日出品 2007年第十八期 总第六十二期:2007年5月7日——5月13日
真知出灼见 沉淀出思想
每周地产评论






深圳房地产业全面进入“涨时代”!

■ 方

5月14日,有同事告诉我一个事实:深圳有家开发商一周前准备把新推出的楼盘房价定在13000左右,但一周后他又打电话得知房价已到20000!这是一个一周时间涨了七、八的活生生的案例,而且据他们员工透露,老板还不想去拿预售证!(因为深圳国土局预售证一拿就要立即开盘)。
 
还有一个例子,深圳活跃的地产博客深晚一兵在搜房网论坛里透露的消息:深圳“某广告公司一骨干员工近辞职回老家了,因为他购买的一套蛇口住宅1年多涨了200万,遂卖房归隐过田园生活去了。”当然,还有中午吃饭时,与一位不相识的朋友称,他两年前买的一套房5200元/平方米,现在可以卖到9000多元。上午还有人打电话给我咨询珠海的看楼活动,她想买两套房,一套用来自住,一套用作······
 
像这样的案例每天都在发生,从开发商到置业者在身处在"涨时代"!很多人都在参与"地产泡沫"的制造工作!来些数据,可能更说明问题。
 
对于深圳而言,人口在急剧爆涨,“婴儿潮”一代的人们在市场里发挥刚性的“需求”效应。据《深圳市近期建设规划(2003—2005)》显示:3年间深圳市新增土地供应量将逐年减少,深圳开始进入连续3年的土地供应紧缩期,每年的房地产开发用地都控制仅在100万平方米左右,这个规划直接点燃了2005年深圳房价开始的导火索。《深圳市住房建设规划(2006-2010)》显示:五年规划期内,建设各类住房69万套,总建设面积5700万平方米。这期还含旧城旧村改造重建住房面积1800万平方米,可想而知,深圳要完成未来住房供应计划难度相当大。

据深圳市国土房产局统计显示:2006年以来,深圳市商品房供应规模有所下降,商品房销售面积有所减少。2006年,全市商品房施工面积同比减少8.23%,竣工面积同比增加31.8%,商品房销售面积同比减少18.66%,其中住宅销售面积同比减少21.37%;2007年一季度商品房施工面积同比下降3.15%,竣工面积同比下降15.44%,商品房销售面积同比减少1.62%,其中,住宅销售面积同比小幅减少1.47%。

不难分析,与供应不断下降的对应的就是深圳房价高涨的曲线图。根据国家统计局对70个大中城市商品住房销售价格的调查统计,深圳房价在2006年1~5月同比涨幅分别为:10%、11.3%、9.9%、13.6%和13.7%,6月份达到年度涨幅,为14.6%。7月以后,随着国家及本市房地产调控政策的陆续实施,房价开始逐步回落。7~12月同比涨幅分别为13.6%、12.8%、10.6%、9.9%、9.8%和10%。2007年1~3月涨幅分别为10.2%、9.9%和10.7%。

有意的是二手房交易量持续上升,二手房需求已超过新建商品房,为新房上涨奠定了其础。近年来,随着新建商品房供应紧张、价格持续上涨,价格相对低廉的二手房市场发展较快。2006年,深圳市二手住宅交易面积同比增加23.9%。2007年一季度又同比增加28.95%。目前,二手房与新建商品房交易面积的比例为1.15∶1,二手房交易量已超过新建商品房。

同样是5月14日,十年前的今天,随着国际投机资金开始攻击泰铢,全球一场大规模金融危机在曼谷爆发,史称“亚洲金融危机”。中国经济似乎全面进入到了"涨时代",楼市、股市都在涨,2007的深圳春季房地产展览成了珠三角楼盘的狂欢现场,2007年的中国股民轻松越过1亿,5月9日的沪指突破4000点,似乎也只是一个新的起点。年初,对于深圳楼价有许多预测会达到2-3万才肯罢休,而股市上,有人则预测今年有望直上10000点。我认为“涨时代”的特征就是:由需求推动,供不应求是的特征。深圳的供应量每年都赶不上变化,的房价又远远脱离群众,百姓只有股上挣一把。因为这个,只有金融才能让我们的梦想越来越近,这让许多按部就班挣钱的工资逊色许多,于是投机成为必然,成为风潮,尽管我们看到的“房价收入比”还在大幅上升、“市盈率”高达上千倍,正如有媒体形容“涨时代”里“人人都是股神”,买什么赚什么,这的确是一个缺少大师的时代,一个不需要智者的时代?!

毫无疑问,“亚洲金融危机”对我们现实的警示就是来自于金融的风险。股市先不说,单房地产也成为社会重要的金融资产、金融投机工具。没错,流动性过冲击着股市,同样冲击着楼市,低利率、低成本信货也为人们房产准备了充分条件。所以,“涨时代”的特征不仅体现在“供不应求”,还体现在“钱太多了”!
 
在固定资产加速反弹和资产价格不断高涨的状况下,央行5月10日发布二00七年季度《中国货币政策执行报告》。其中指出,“当前中国经济增长动力强劲,但也要注意到当前经济运行中还存在一些突出矛盾和问题。下一步要坚持以科学发展观统领经济社会发展全局,保持宏观经济政策的连续性、稳定性,加快经济结构调整和增长方式转变,防止经济由偏快转为过热,避免出现大的起落。”经济的热度已让政府坐立不安,政策也将在六月如疾风暴雨中袭来!但对“涨时代”也难于违逆的。政府只能做的是让市场更开放、规范,然后是扩大供应与调整结构,然而这在短时间未必奏效。想让一些大中城市的房价下跌,近似是一种痴心妄想!


“涨”是这个时期的主旋律,尽管我们多么不愿意。我们甚至被迷惑:市场的力量是如此之大,让你无法主宰自已的资产,市场可以让你一夜暴富!在“涨时代”,再提一些警惕风险、或是预测房价下跌的言论总会显得有气无力!在此,我也不得不想起了《2005-2009下一个大泡泡 如何在历的牛市中获利》的书来,我们应该正视这个时代:在价格没有跌下来时,它应该会继续涨!现在我们要做的就是在“涨时代”里,如何让资产保值、,即从“历的牛市中获利”!照此来算,深圳房价至少还在三年上涨的好景。

“涨时代”里,人们都在各自盘算着自已的账本:开发笑了,买房人笑了,银行也笑了,迟早,“房奴”会被逼成“人”也会笑了!但在房地产业里的策划、代理、营销、广告媒体们却傻眼了:他们在“涨时代”里还没来得及准备好“服务”,就被PK掉了!正如开发商的销售处都还没来得及建,或是地上刚打下了桩,就有人前来咨询、下订金!楼盘一开就遭“抢光”成了一种司空见惯的现象!

面对这个房价不断攀升的城市、面对这个土地资源日益紧缺的城市,面对这个房地产展览会变成外地楼盘主战场的城市,我们不得不承认,深圳已处在深刻地转型当中,其中重要的标志就是:深圳房地产业全面进入“涨时代”!

“涨时代”,房地产业正面临着考验与调整,置业者的心理面临着调整,整个社会结构也要面临调整!房价的“普涨”将把深圳带上一个的“高成本”时代!

“涨时代”过后,或许就是“跌时代”!

所以说,这是一个的时代,也是一个坏的代!

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