[摘要] 规划面向五年，他是对五年建设规划的指导、指引。虽然公布了每一年的住房总量、区域结构、模式，但是具体每一年如何做肯定要根据市场调整。而且规划执行过程中，如果哪些策略还有一些问题，我们也会经过5年的计划来讨论。
2006年11月1日下午房天下大话地产·沙龙举办了“五年住房规划，深圳楼市何去何从？”话题讨论。直播请进入》》 以下是嘉宾发言：
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主持人（郑磊）：下面我们邀请深圳房地产研究锋主任为大家分享意见。
锋：谢谢房天下给我们这个讨论的机会。房地产规划编制过程中，我们也是广泛征求了、老百姓、专业机构的意见。规划面向五年，他是对五年建设规划的指导、指引。虽然公布了每一年的住房总量、区域结构、模式，但是具体每一年如何做肯定要根据市场调整。而且规划执行过程中，如果哪些策略还有一些问题，我们也会经过5年的计划来讨论。所以多参加这样的研讨会也是有必要的。感谢房天下给我们这个机会。
第二个问题，先辩白几个问题。刚才你们房天下中指数侯总介绍了一个资料，总体看资料还是很详实。但是我有几个疑问还需要讨论一下，有一些数据不一定准确。，深圳按照现状住房情况人均20平米，如果按照长住人口29平米，同期上海、北京是33平米、30平米。这个可能我们要了解清楚这些城市是不是同样的比较基数里比较的，人口是不是采用法律规定的统计上的长住人口。至于各个城市住房总量，这个应该没有太大差别。主要就是人口是不是在一个标准上。刚才提到2000年700万，到了2005年有1200万，但是统计口径当中不是这样，就是按照827万。无论深圳算GDP、人均收入水平还是国家统一体系中，我们都是采取827万。因为深圳这个城市与其他城市相比，实际上这部分是不应该计算的。北京、上海是不是也会有很大的流动人口，肯定会有。北京、上海也是按照长住人口来计算的。这样就存在一个问题，你把深圳庞大的流动人口算了，别的城市没有算，这个比较就有很大差异。所以我觉得你这个29平米的数据可能是站不住脚的。
第二，规划里谈到5700万，4930万商品住房，这个量占的比例还是比较大的，占85%。这里把1800万旧改房除掉后，每年才700万。这样恰恰我认为这是错误的。1800万就是新增供应，就是要卖的。你是完全可以对市场出售的，完全可以供应市场。所以应该是4930万。
第三，关于有效需求及商品房存量。有效需求可以看出来，比如800、900万，但是商品房新增存量是什么意思？我还是不太了解。我理解你是不是想说竣工量？
侯瑞波：我是这么一个算法。规划里有一个总建筑面积，我们把它看成是存量，市场中有效供给。比如我们批出多少房子，在市场上我们不认为是有效供给，因为买房后在一年情况下不能住，基本能住的房我们理解为存量。
锋：这个可能也不尽合理。因为现在新房大部分是在预售期就卖完了，已经实现了有效需求。批了预售能卖就实现了有效供应。
侯瑞波：有效就是看市场能不能购买。另外，看能不能住。
锋：随着交易全面转移，这个已经实现了有效供应。主要是这三个问题我们有一些不同的意见。
关于住房建设规划，刚才后面提到几个亮点，我认为总结的还是不错的。五年建设规划中除了我们在量上给一些指引，我们在后面一些措施后应该可以看出来深圳有很多创新的。首先我想声明的是5700万，无论商品房还是政策住房，都比以前有了一个很大的增长。比如4930万商品房，前5年我们从700万涨到900万，我们这个始终每年保持在每年900万以上，这个事实上已经保持了十五期间的供应水平，这是考虑到实际增长需要。第二，政策性住房，从770万规模来看，事实上每年我们可能要比以前扩大十倍，以前每年经济适用房就2000套，廉租房只是解决了特殊的低保群体，对于大多数非户籍的长住的人口，还没有一个很好的保证措施。在这个五年中提出了这样一个标准，几乎比以前每年增长了10倍，这样的决心和力度表明了政府解决中低收入住房问题上是有决心的。这个量无论商品房还是经济适用房，都是很有代表性的。
在措施上我们提了很多创新措施。如果净去除其他成本的话，一年土地收入就100个亿左右，确实是有限的。正是因为有限，对我们五年实现增长10倍的目标确实不是很有利的。光是37号文的这条意见我们就做不到。我们还有其他措施，这个资金是可以流转的，可以继续滚动回来开发建设。这部分确实需要我国开拓一个资金渠道，近观澜拍的一块地已经把15%代建放进去了，这是一个很有效的措施，既解决了住房来源。同时对我们地价越拍越高的问题给予了抑制。毕竟地价越拍越高肯定会导致房价快速上涨，对于稳定房价不利。通过这种措施使发展商要理性。观澜这两块地一个地有15%的代建，2150元，一个没有代，3370元，已经看得很明显的。我们采取的措施能够使土地市场交易理性，稳定地价、稳定房价。所以住房建设规划在研讨过程中确实凝聚了房地产主管部门以及业界的许多智慧。这里面的措施应该是比较详细、比较全面，也是比较具有操作性。这个问题是国务院37文出台后，包括深圳市加强房地产调控，建设规划本身提出的措施目标对于今后我们稳定住房价格、加强住房保障有很大作用。我们在今年初期国务院37文出台之前就已经开始着手了，再加上我们深圳的研究公司、研究机构都有多年的研究积累，所以确实深圳在编制规划时比较有基础。但是这里头也不免有一些问题，但是我想这些问题应该是可以得到很好解决的。终我们是通过年度计划来落实，年度计划会结合市场的变化以及没有考虑到的问题。还有可能会采取其他的措施，以进一步保证在房地产市场总体供应平衡的大目标下服务，所以我们今后住房建设规划发挥的作用还有一个漫长的时期，是需要我们不断努力分析来采取一些对策。这是社会各界包括我们业界人士提出的意见，对于今后住房建设规划制定具有很大帮助。
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